В Турции иностранцам разрешено покупать недвижимость, в том числе на морском побережье. Но для граждан некоторых стран предусмотрены ограничения. Например, россиянам не продадут жилье у Черного моря.
Покупка дома или квартиры в Турции — это инвестиция и возможность получить ВНЖ или гражданство. Объект можно сдавать в аренду, жить в нем самому или использовать как «заграничную дачу».
1. Возможность получить ВНЖ или гражданство. Если иностранец покупает недвижимость в Турции стоимостью от 200 000 $, он вправе получить вид на жительство в стране. Статус действует 1—2 года, затем его можно продлить.
Инвестор покупает только один объект для личного проживания или сдачи в аренду в районе, открытом для получения ВНЖ. Доля иностранцев в таком районе не должна превышать 20%. К площади недвижимости требований нет.
Гражданство Турции предоставляют за покупку недвижимости от 400 000 $. Вместе с инвестором паспорт получает его семья: супруга или супруг и дети до 17 лет включительно. Объект можно продать через три года и вернуть вложенные деньги.
2. Ликвидный актив. Недвижимость — инструмент для сохранения капитала. Стоимость объектов в перспективе растет. С 2020 года в Турции начался рост инфляции, из‑за которой реальные цены на объект снизились. Но в сравнении с ценами 2010 года стоимость недвижимости выросла в три раза к началу 2025.
Иностранец может продать объект в любое время. Срок владения влияет на налогообложение. Если недвижимость находилась в собственности более пяти лет, владелец освобождается от налога. Если менее, придется уплатить налог на прирост капитала по ставке от 15 до 35%.
3. Создать «запасной аэродром». Если владелец недвижимости получил гражданство, он вправе свободно жить и работать в стране. Переезжать не нужно — Турция может стать безопасным местом на случай, если потребуется срочно уехать из страны проживания, например, во время политического кризиса.
4. Дополнительный доход. Купленную недвижимость в Турции разрешено сдавать в аренду. Доходность жилого объекта достигает 15% годовых. В стране много туристов, поэтому спрос на аренду есть в любое время года.
5. Купить объект можно удаленно. Чтобы приобрести недвижимость, иностранцу необязательно приезжать в Турцию. Его интересы может предоставлять другой человек по доверенности — например, родственник или местный юрист.
6. Возможность купить объект в ипотеку. Турецкие банки выдают иностранцам кредиты на покупку недвижимости — до 50% от оценочной стоимости объекта. Ставка по ипотеке зависит от банка, срока погашения кредита и варьируется от 2 до 15%. Купить в ипотеку можно готовую или почти достроенную недвижимость, которую уже ввели в эксплуатацию.
Чтобы получить ипотеку, потребуется турецкий ИНН, адрес регистрации в стране и справка о доходах.
7. Отдых у моря в любое время. Недвижимость в Турции иногда используют как «заграничную дачу». Иностранцы могут приезжать в отпуск и жить в собственном доме — это экономит деньги и время на поиск и аренду апартаментов или отелей.
Требования к покупателям. Турция разрешает приобретать недвижимость почти всем иностранцам. Запрет на покупку действует для граждан семи стран: Сирии, Армении, Кипра, Кубы, Тайваня, Северной Кореи и Эритреи.
Россияне могут купить недвижимость в любом районе Турции, кроме побережья Черного моря.
Требования к недвижимости. Иностранцы вправе выбрать любой объект — жилой или коммерческий, вторичный или новостройку. Также можно купить земельный участок, но только не вблизи военных объектов. Максимальная разрешенная площадь участка — 30 га на одного владельца, или 300 000 м².
Если инвестор планирует получить гражданство Турции за покупку недвижимости, объект должен использоваться для участия в программе впервые. Это значит, что нельзя купить недвижимость у человека, который уже участвовал в инвестиционной программе с этим объектом.
Рост цен на недвижимость в Турции отстает от инфляции, а значит, реальная стоимость объектов снижается. По данным Центрального банка, в феврале 2025 года индекс цен на жилье вырос на 31,3%, инфляция составила 39,05%. Таким образом, реальная стоимость уменьшилась на 5,6%.
Несмотря на инфляцию, недвижимость в Турции остается ликвидным активом в перспективе. За 15 лет — с 2010 по 2025 — реальная стоимость объектов в выросла более чем в три раза.
В турецких лирах цены увеличились на 3481%, согласно статистике Центрального банка. В 2010 году средняя стоимость жилого объекта площадью 80 м² составляла 86 560 ₺, а в 2025 — 2 884 880 ₺.
| Город | В центре, м² | На окраине, м² |
|---|---|---|
| Мугла | 3200 $ | 1100 $ |
| Стамбул | 3000 $ | 1600 $ |
| Бодрум | 2700 $ | 2000 $ |
| Анталья | 1800 $ | 1200 $ |
| Измир | 1700 $ | 1000 $ |
| Мармарис | 1700 $ | 1600 $ |
| Аланья | 1400 $ | 1400 $ |
| Айдын | 1130 $ | 790 $ |
| Мерсин | 920 $ | 650 $ |
| Адана | 763 $ | 401 $ |
Спрос на недвижимость растет. В 2024 продажи достигли рекордных показателей: за год продали 3 065 872 объектов. При этом иностранцы стали покупать меньше жилья: они приобрели 23 781 объект, что на 32,1% меньше, чем в 2023 году и на 64,8%, чем в 2022.
Россияне — лидеры по количеству сделок среди иностранцев. Например, в марте 2025 года они купили 275 объектов жилой недвижимости в Турции. Всего с января по март было заключено 779 сделок купли‑продажи, в 2024 году за аналогичный период — 1361.
Турцию омывает четыре моря: Эгейское, Средиземное, Мраморное и Черное. Выбор недвижимости для покупки зависит от личных предпочтений, задач и финансовых возможностей.
На южном побережье — у Средиземного моря — часто покупают объекты инвесторы, которые планируют сдавать их в аренду туристам. Там находятся крупные курортные города — Анталья, Аланья, Кемер и Мармарис.
Недвижимость рядом с Мраморным и Эгейским морями покупают для личного проживания или сдачи в долгосрочную аренду. Побережья этих морей предназначены скорее для судоходства, чем для пляжного отдыха, поэтому туристов там меньше.
Объекты у Черного моря тоже покупают для личного проживания, там мало туристов. На побережье располагаются города, которые сочетают здания с архитектурой средневековья и дикую природу. Например, рыбацкий город Амасра. А в небольшом городе Ризе можно увидеть чайные плантации.
Стамбул — крупнейший город Турции, который располагается между Мраморным и Черным морем. Там заключают больше всего сделок с недвижимостью: например, в 2024 году зарегистрировали 357 873 договора купли‑продажи. Для сравнения, в Анкаре было продано 209 244 объекта, в Измире — 144 183.
Средняя цена апартаментов в центре Стамбула — 3000 $ за м². В отдаленных районах — 1600 $.
Туристы едут в Стамбул, чтобы увидеть достопримечательности: например, дворец Топкапы на берегу Босфора, Собор святой Софии, Мечеть Сулеймание. В городе можно пройтись по красивой набережной, купить местные винтажные сувениры на Большом рынке — одном из самых крупных в мире.
Пляжный отдых не распространен в Стамбуле. Купаться в городе не запрещено, но не рекомендовано. Вода и пляжи обычно грязные.
Анталья — административный центр одноименной провинции на побережье Средиземного моря. Это самый популярный курорт в стране: там развитая инфраструктура для туристов и экспатов, много крупных торговых центров, ресторанов, кинотеатров, отелей и клиник. Международный аэропорт — в 10 километрах от центра.
Город активно застраивается: в 2024 году там построили на 35% больше объектов, чем в 2023.
Купить недвижимости в центре Антальи возможно за 1800 $ за м². Это почти в два раза дешевле, чем в Стамбуле.
Аланья находится в 118 км от Антальи: путь на машине или автобусе занимает около двух часов. В Аланье много живописных просторных пляжей и более уютная обстановка: меньше туристов, большинство отдыхающих — семейные пары с детьми.
Стоимость 1 м² недвижимости в центре Аланьи — 1400 $.
Измир — третий по величине город Турции и второй после Стамбула международный морской порт. Он располагается на побережье Эгейского моря.
В городе развивается туристическая индустрия: работают водные аттракционы, дайвинг-клубы, рестораны и кафе. Самые роскошные рестораны находятся вдоль побережья, там же есть множество отелей и жилых комплексов.
Апартаменты на берегу обойдутся в 1700 $ за м². В отдаленных районах Измира, например, ближе к горам — в 1000 $ за м².
Мерсин — крупнейший мегаполис в одноименной провинции, располагается на побережье Средиземного моря.
Цены на недвижимость в Мерсине ниже, чем в Стамбуле, Анталье и Измире. Апартаменты у моря обойдутся в 920 $ за м². В отдаленных районах — в 650 $. Причина заключается в том, что город не популярен у туристов.
В Мерсине много красивых и чистых пляжей. Береговая линия составляет 321 км. Большинство жилых домов построены в 100—200 метрах от пляжа.
При выборе объекта необходимо учитывать особенности турецкого рынка жилья. Перед покупкой стоит обратить внимание на несколько особенностей.
1. Эксплуатация здания. Если застройщик не получил разрешение на ввод жилого комплекса, в квартире не получится подключить свет, интернет и водоснабжение. Чтобы узнать, ввели ли дом в эксплуатацию, необходимо запросить у продавца технический паспорт объекта — ISKAN. Он подтверждает, что недвижимость соответствует всем техническим правилам.
2. Счетчики. В новостройках нужно самостоятельно устанавливать счетчики, подав заявку в ЖКХ. После подключения счетчиков в квартиру проведут водоснабжение и электричество.
3. Нумерация этажей. В Турции используют европейскую систему этажей — счет идет с нулевого. Этот этаж обычно нежилой, но если там оборудуют квартиры, вход будет отдельный — с улицы.
4. Влажность воздуха. В прибрежных районах повышенная влажность, из‑за которой появляется плесень. Владельцы часто устанавливают кондиционеры и осушители воздуха, чтобы уберечь здание от плесени. Это увеличивает расходы на электроэнергию.
5. Безопасность сделки. Покупатели обращаются в риелторские агентства, чтобы избежать обмана со стороны застройщика или продавца вторичной недвижимости. Юристы проверят документы и соответствие объекта нормам безопасности. Помощь специалистов убережет от ошибок и дополнительных затрат.
При покупке уплачивается налог на недвижимость — 4% от кадастровой стоимости и НДС в размере от 1 до 18%, если объект куплен в новостройке:
Обычно НДС включен в стоимость недвижимости.
Покупатели недвижимости также оплачивают:
Затраты на содержание включают:
Каждый месяц владельцы квартир в жилых комплексах платят айдат — сбор за обслуживание дома. В него входит зарплата уборщикам и охранникам, ремонт комплекса, обслуживание лифтов. Сумма айдата — от 10 до 250 $.
Стоимость коммунальных услуг зависит от типа жилья и количества использованной электроэнергии. Базовый набор услуг — водоснабжение, электричество, вывоз мусора — стоит около 60 $ в месяц.
При сдаче апартаментов в аренду владелец уплачивает подоходный налог по ставке от 15 до 40% в зависимости от уровня дохода. Минимальная ставка применяется к годовому доходу до 3220 $, максимальная — к доходу от 87 850 $.
Если недвижимость сдается через управляющую компанию, дополнительно удерживается комиссия — от 10 до 25% от суммы аренды, в зависимости от объема включенных услуг.
При продаже недвижимости уплачивается налог на прирост капитала по ставке от 15 до 35%. Это разница между кадастровой стоимостью объекта при покупке и продаже.
Турция выдает гражданство за покупку недвижимости от 400 000 $. На эту сумму можно купить один или несколько объектов: апартаменты, виллы, коммерческие помещения или земельные участки. Главное условие — недвижимость должна использоваться в программе гражданства впервые.
Кто может получить паспорт. Заявитель старше 18 лет, без судимостей и тяжелых заболеваний. Члены семьи инвестора: супруга или супруг и дети до 17 лет включительно.
Документы. Для подачи заявки на гражданство потребуется:
Срок получения гражданства Турции за инвестиции — от восьми месяцев.
Мы с семьей часто ездили в Турцию на отдых — страна стала для нас «вторым домом». Я решил купить недвижимость, чтобы наши отпуска были еще комфортнее.
Выбрал апартаменты в Анталье и обратился к турецкому риелтору. Он заверил, что при покупке недвижимости мы сможем получить гражданство Турции. Я купил объект, подал заявку, а через год получил отказ. Позвонил риелтору — он уже не доступен.
Чтобы разобраться в ситуации, я обратился в Legal Immigration. Оказалось, что купленные мной апартаменты не соответствуют условиям инвестиционной программы.
Legal Immigration помогла исправить ситуацию, мы купили новую квартиру и, наконец, получили гражданство Турции всей семьей.
Гражданство Турции за инвестиции предоставляют за срок от восьми месяцев. Вначале инвестор покупает объект, собирает документы для участия в программе, затем — подает заявку и проходит проверку на благонадежность.
В Legal Immigration проверяют инвестора на соответствие условиям получения гражданства за инвестиции. Это помогает выявить риск отказа в гражданстве и заранее найти решение проблемы. Для проверки потребуется копия паспорта.
Юристы помогают подготовить документы для подачи заявки на гражданство: отдают на перевод, заверяют копии и при необходимости ставят апостиль.
Специалисты по недвижимости Legal Immigration помогают инвестору выбрать подходящий объект из базы от проверенных застройщиков.
Инвестор вносит предоплату в размере от 1000 до 5000 $, подписывает договор купли‑продажи и переводит оставшуюся часть суммы за объект.
Юристы помогают оформить свидетельство о праве собственности, получают заключение оценки стоимости объекта и отчет о соответствии недвижимости всем правилам.
Сначала инвестор получает ВНЖ в Турции. Для этого он приезжает в страну, сдает биометрию и подает заявку на гражданство. Если он получает паспорт с семьей, потребуется личное присутствие супруги или супруга.
Департамент программы гражданства проводит проверку на благонадежность: изучают документы, проверяют информацию об инвесторе и его семье в международных базах данных.
После одобрения заявки инвестор получает паспорт — он может забрать его в Турции или оформить доставку в посольство в России.
1. В новых квартирах нет коммуникаций. Часто покупателям недвижимости в новостройках приходится самостоятельно обращаться в ЖКХ, чтобы установить или поменять счетчики. Без них в квартире не будет водоснабжения или электричества.
2. Инфляционные риски. С 2020 года в Турции наблюдается достаточно высокая инфляция. Это может привести к обесцениваю инвестиций и увеличению стоимости обслуживания недвижимости.
3. Высокая влажность. Здания в прибрежных районах страдают от высокой влажности: на фасадах быстро стирается краска, в квартирах появляется плесень. Жителям приходится часто перекрашивать здания и устанавливать кондиционеры и осушители воздуха внутри.
