Покупка недвижимости в некоторых странах открывает возможность получить ВНЖ за рубежом, сохранить капитал или создать дополнительный источник дохода. Инвесторам доступны жилье и коммерческие объекты, которые разрешается сдавать в аренду.
Рассказываем, где россияне могут получить ВНЖ при покупке недвижимости и о затратах на новый статус.
1. Мало отказов в выдаче ВНЖ. Например, Греция отклонила менее 1% заявок от инвесторов, которые получали статус резидента при покупке жилья в 2023 году. Основное требования для заявителей — стать собственником объекта, который соответствует условиям программы в конкретной стране.
2. Жилье для переезда. Чтобы получить ВНЖ, иностранцу необходимо обосновать причины переезда и подтвердить адрес регистрации в стране — для этого покупают или арендуют жилье. ВНЖ при покупке недвижимости автоматически решает эти задачи. Если инвестор приобретает жилой объект, он получает и адрес проживания, и основание для резидентства.
3. Перспективы второго гражданства. Через несколько лет жизни в стране с временным видом на жительство иностранцы имеют право подать заявление на ПМЖ, а после — и на гражданство. Например, в Черногории на статус постоянного резидента можно претендовать через пять лет проживания в стране, на паспорт — через 10 лет.
4. Доступ к медицине и образованию. Иностранцам с ВНЖ также оказывают медицинскую помощь по страховке в клиниках страны проживания. Дети резидентов учатся в школах и поступают в государственные вузы наравне с гражданами.
5. Свобода путешествий. Владелец ВНЖ может свободно въезжать и выезжать из страны в любое время. Резиденты государств Шенгенской зоны путешествуют по странам соглашения без виз.
В стране временного проживания иностранцы с ВНЖ могут подавать документы на визы, которые трудно получить в стране первого гражданства. Например, владельцам вида на жительство в Андорре шенгенскую визу выдают за один рабочий день.
6. Быстрый процесс получения ВНЖ. Сбор документов, подача заявления, обработка заявки и выдача ВНЖ занимают от двух до девяти месяцев в зависимости от страны.
7. Доходный актив. Рынок недвижимости постоянно растет, например, цены на жилье в Греции и Венгрии с 2015 года выросли на 35 и 47% соответственно. Владельцы объектов могут продать их через несколько лет — и окупить вложения.
Некоторые страны разрешают сдавать в аренду недвижимость, купленную для получения ВНЖ. Среди них — ОАЭ, Турция, Греция. Доходность составляет от 2 до 5% в год.
Иностранец может получить ВНЖ в другой стране для разных целей, например для учебы, работы, бизнеса и воссоединения семьи. В некоторых государствах действуют специальные программы, по которым покупка недвижимости относится к основаниям выдачи временного или постоянного вида на жительство.
Требования к заявителю и условия инвестиционных программ в разных странах отличаются. Чаще всего получить ВНЖ при покупке недвижимости могут иностранцы:
В заявку на ВНЖ обычно можно включить супруга или супругу в зарегистрированном браке, детей, иногда — родителей, братьев и сестер заявителя.
Набор документов для каждой страны разный, но чаще всего иммиграционные службы просят предоставить:
Некоторые страны, например Мальта, требуют подтвердить знание языка. В Греции не предоставляют справку о судимости, в Италии и Венгрии пишут заявление о намерении инвестировать. Актуальный список документов находится на сайтах посольств, консульств и иммиграционных служб.
После получения вида на жительство или второго гражданства россияне обязаны уведомить об этом Министерство внутренних дел Российской Федерации. Уведомление должно быть подано в течение 60 дней с даты выдачи ВНЖ или второго паспорта:
Если гражданин находится за границей, срок подачи уведомления начинается с даты первого въезда в Россию после получения статуса.
Даже если инвестор не планирует возвращаться в Россию, рекомендуется подать уведомление для исключения рисков привлечения к административной ответственности.
Инвесторы получают ВНЖ в Греции за инвестиции в недвижимость, так называемую золотую визу. Жить в Греции для сохранения статуса резидента необязательно — достаточно сохранять инвестиции и продлевать разрешение каждые пять лет.
Иностранцы выбирают один из четырех вариантов инвестиций в недвижимость:
Минимальные инвестиции в недвижимость составляют 250 000 €. Такой порог установлен для объектов под реставрацию и промышленных объектов, которые переводят в жилые.
Если недвижимость расположена в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением от 3100 человек, требования к стоимости выше — от 800 000 €. Для остальных районов Греции минимальный порог составляет 400 000 €.
Кроме стоимости недвижимости, инвестор уплачивает налог на передачу права собственности — 3,09% от стоимости объекта. При покупке новых объектов взимают НДС в размере 24%, который уже включен в стоимость.
Состоятельные иностранцы выбирают недвижимость для жизни в пригородах Афин. На севере столицы — зеленые спокойные районы, южные пригороды, в том числе Афинская Ривьера, — считаются престижными. В центре города выбирают районы Кукаки и Кифисию.
Коммерческие туристические объекты в Афинах не подвержены сезонности — люди приезжают на отдых круглый год. Также выгодно покупать недвижимость на греческих островах, например Крите и Санторини, и сдавать их в аренду. Купальный сезон в Греции длится с апреля по октябрь.
Инвестор может получить золотую визу удаленно. Если у заявителя нет возможности приехать в Грецию и выбрать объект недвижимости, он оформляет доверенность. Законный представитель, например адвокат, от имени инвестора оформит сделку и подаст документы на получение визы.
В заявку на золотую визу можно добавить супругу или супруга, детей до 21 года включительно и родителей, если они финансово зависят от инвестора.
Россияне подают заявление на золотую визу в Грецию через второй паспорт, в том числе инвестиционный. Если статус получает семья, второе гражданство обязательно только для основного заявителя.
Через пять лет жизни в Греции можно получить ПМЖ, еще через два года можно подать документы на гражданство. Страна разрешает второе гражданство — отказываться от российского паспорта не нужно.
Кипр выдает ПМЖ при покупке недвижимости от 300 000 €. Инвестор может выбрать один или два объекта — учитывается их общая стоимость. Жилую недвижимость для ПМЖ покупают только на первичном рынке у застройщика. Коммерческую можно приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке.
При подаче заявления на ПМЖ заявитель подтверждает, что соответствует требованиям программы:
На Кипре нет налога на недвижимость. Его отменили в 2017 году — до этого владельцы недвижимости на острове уплачивали ежегодный налог по ставке от 1,3 до 1,9% в зависимости от стоимости объекта.
Жилье можно сдавать в аренду. Если инвестор не планирует жить на острове постоянно, он может получать пассивный доход от недвижимости.
Недвижимость можно продать, если инвестор получает ПМЖ по другому основанию или паспорт Кипра. При передаче права собственности на объект взимается комиссия 3—8% от его рыночной стоимости.
Статус постоянного резидента действует бессрочно. Чтобы сохранить ПМЖ, нужно приезжать в страну минимум один раз за два года. Через восемь лет жизни на острове инвестор может подать документы на гражданство Кипра.
Инвестор включает в заявку на ПМЖ членов семьи: супругу или супруга, детей до 24 лет включительно, которые финансово зависят от основного заявителя.
Чтобы получить ВНЖ на Мальте, иностранцы арендуют или покупают недвижимость. Инвестор подтверждает знания английского или мальтийского языков и становится налоговым резидентом страны.
Вместе с основным заявителем ВНЖ получают супруг или супруга, финансово зависимые дети до 24 лет включительно, родители старше 55 лет, братья и сестры, бабушки и дедушки.
Мальта выдает вид на жительство инвестору, если он выполнил одно из условий:
Страна состоит из трех островов — Мальта, Гозо и Комино. Остров Комино считается туристическим, на нем расположены отель и пляжи. Инвесторы покупают недвижимость на Гозо, в северных и центральных районах Мальты.
На острове Мальта есть специальные зоны с упрощенными правилами покупки жилья — Special Designated Area. На их территории покупают жилые комплексы премиум‑класса. Недвижимость на Гозо дешевле из‑за транспортной доступности: добраться на остров можно только на пароме.
В качестве дополнительных расходов инвестор уплачивает административный сбор от 5500 до 6000 € и налог при покупке недвижимости.
Чтобы сохранить ВНЖ, иностранец становится налоговым резидентом. Для этого не обязательно жить на Мальте, но важно не проводить в других странах более 183 дней в году. Инвестор должен платить налоги с дохода, переводимого на Мальту, по ставке 15%, но не менее 15 000 € в год.
Постоянные резиденты могут сдавать в аренду жилье, если купили его в зонах SDA. В остальных случаях это запрещено.
Первая карта ВНЖ выдается на один год, следующие — на два года. Продлить ВНЖ можно при соблюдении инвестиционных условий. Инвестор должен исправно платить налоги и поддерживать статус налогового резидента, сохранять право собственности на жилье или продлевать аренду.
ВНЖ в Андорре выдают за инвестиции от 600 000 €. Дополнительно инвестор переводит страховой депозит на сумму от 50 000 €.
Резиденты страны могут путешествовать без визы по Франции и Испании и оформлять шенгенскую визу на упрощенных условиях — за один день.
Чтобы получить ВНЖ, инвестор выполняет три требования:
Перед подачей документов на ВНЖ заявитель проходит медицинское обследование и оформляет полную медицинскую страховку.
В заявку можно включить супруга или супругу и детей до 24 лет включительно, если они финансово зависят от инвестора.
В Андорре нет ежегодных налогов на владение недвижимостью. При покупке жилья инвестор уплачивает налог 4% и нотариальный сбор 0,5—1% от суммы сделки. Если недвижимость сдают в аренду, доход облагается налогом 10%.
Инвестиции можно вернуть, когда закончится срок действия вида на жительство. Если продать недвижимость раньше, ВНЖ аннулируют.
Первую карту ВНЖ выдают на 2 года, затем срок ее действия продлевают по схеме 2—3—10 лет. Чтобы поддерживать статус резидента, необходимо находиться в стране не менее 90 дней в году.
Гражданство Андорры получают через 20 лет жизни в стране. Претенденты сдают экзамены на знание каталонского языка, географии и истории страны. От первого паспорта придется отказаться, так как Андорра не признает множественное гражданство.
Черногорский вид на жительство получают иностранцы, которые купили жилую или коммерческую недвижимость. Совладелец также вправе претендовать на ВНЖ, если в его собственности находится половина объекта.
Минимальная стоимость недвижимости не установлена законом. Юристы Legal Immigration рекомендуют инвестировать от 100 000 € — это повысит шансы на одобрение ВНЖ.
Для получения ВНЖ подойдут объекты без обременений, например запретов на строительство. Также иностранец должен полностью оплатить покупку — без ипотеки.
Быстрый процесс получения статуса — одно из преимуществ ВНЖ в Черногории при покупке недвижимости. МВД страны рассматривает заявление в течение 40 дней. Самый продолжительный этап — выбор объекта и оформление купли-продажи. Весь процесс занимает от 4 месяцев.
Члены семьи переезжают в Черногорию по процедуре воссоединения семьи. Супруг или супруга, дети до 17 лет включительно и родители подают заявление на ВНЖ, как только основной заявитель уже его получит.
Срок действия ВНЖ — год. Его продлевают, если заявитель соблюдает два условия: сохраняет недвижимость в собственности и постоянно проживает в Черногории. Покинуть страну можно не более чем на месяц без уважительных причин и на три месяца — по уважительным, например для длительного лечения.
Владельцы недвижимости претендуют на постоянный ВНЖ в Черногории. Для этого нужно прожить в стране пять лет.
Собственники недвижимости уплачивают ежегодный налог на имущество. Ставка зависит от типа объекта, его площади и расположения:
Покупка недвижимости также облагается налогами. Если объект приобретают у застройщика, уплачивают НДС — 21%. Обычно он уже включен в стоимость. При покупке вторичной недвижимости взимают налог на передачу права собственности — 3% от суммы сделки.
Турция — одно из популярных направлений для переезда и отдыха у россиян. Турецкий вид на жительство называется икаметом.
Иностранцы вправе запросить ВНЖ, если владеют недвижимостью в стране — это закреплено в законе №6458 «Об иностранцах и международной защите».
Инвестор покупает один жилой объект стоимостью от 200 000 $. Требования к стоимости ниже для недвижимости, которую купили до 15 октября 2023 года — она может стоить от 75 000 $.
Объект должен располагаться в районах, открытых для получения ВНЖ. С 1 июля 2022 года нельзя подать заявление на ВНЖ в микрорайонах Турции, где иностранцев на 20% больше, чем местных жителей. Таких районов по всей стране — 1169, некоторые расположены в Анкаре, Измире, Стамбуле.
Икамет выдают на 1—2 года и продлевают, пока инвестор сохраняет право собственности. Постоянно жить в Турции не требуется.
Супруг или супруга, дети до 17 лет включительно получают ВНЖ вместе с основным заявителем.
Через пять лет проживания в Турции можно претендовать на гражданство. В течение этого времени можно уехать из страны не более чем на шесть месяцев в сумме. Также претендент подтверждает знания турецкого языка и намерение остаться в Турции.
Инвестор может использовать недвижимость как для личного проживания, так и для сдачи в аренду. Доходность турецких объектов составляет до 15% годовых, при этом с дохода уплачивают налог по прогрессивной шкале — от 15 до 40%.
Владельцы недвижимости в ОАЭ получают долгосрочную резидентскую визу — аналог ВНЖ. По ней можно жить и работать в Арабских Эмиратах до 10 лет, затем визу продлевают.
Визу может получить семья инвестора: супруг или супруга, сыновья до 25 лет включительно и незамужние дочери. Родителям выдают визу на год, если они финансово зависят от заявителя.
ОАЭ предлагает две опции инвестирования в недвижимость:
Иностранцы могут покупать недвижимость для ВНЖ только в особых зонах — Freehold Zones. В Абу‑Даби находятся 9 инвестиционных зон, в Дубае — 50. В остальных районах страны возможна только долгосрочная аренда.
В ОАЭ нет налогов на владение недвижимостью, наследование и дарение. Только при покупке объекта инвестор уплачивает налог на переход права собственности — 2—4% в зависимости от эмирата, а также регистрационный сбор — 4000 AED, или 1090 $.
Инвесторы могут сдавать недвижимость в аренду. Доходность составляет 5—8% в год. Обычно арендаторами становятся туристы, бизнесмены и специалисты, которые приезжают в ОАЭ работать.
Жить в Арабских Эмиратах необязательно. Инвестор может приезжать в страну раз в шесть месяцев, чтобы подтвердить статус резидента.
ОАЭ ограничивает выдачу гражданства по натурализации. Претендент на паспорт должен прожить в стране 30 лет, свободно знать арабский язык и выйти из гражданства других стран.
Каждая страна устанавливает собственные правила выдачи ВНЖ, но основные этапы примерно одинаковы. Обычно инвесторы получают ВНЖ от двух до девяти месяцев.
Программы ВНЖ при покупке недвижимости различаются по времени выполнения инвестиционного условия. В одних странах, например в Греции, заявители сначала покупают недвижимость, затем подают заявление на ВНЖ. В других — инвестор оформляет сделку купли‑продажи в течение нескольких месяцев после подачи заявления на ВНЖ.
Чтобы приехать в страну и подобрать объект для покупки, иностранец получает визу. Некоторые страны выдают специальные визы для инвесторов.
Инвестор приезжает в страну по визе, выбирает недвижимость, которая подходит условиям его программы. Иногда посмотреть объект и определиться с покупкой можно удаленно — например, в Греции оформить сделку можно через доверенное лицо.
Инвестор переводит деньги на счет продавца недвижимости, подписывает договор купли‑продажи, регистрирует недвижимость в уполномоченных органах.
Документы для ВНЖ переводят на государственный язык страны обращения, апостилируют и нотариально заверяют. Инвестор лично подает заявление в миграционную службу, сдает отпечатки пальцев и фотографируется на карту ВНЖ.
В зависимости от страны, заявление обрабатывают от 20 дней. Инвестор получает карту ВНЖ — удостоверение личности.
Египет предоставляет гражданство иностранцам, которые купили недвижимость стоимостью от 300 000 $. Также заявитель на гражданство уплачивает государственный сбор — 10 000 $.
Инвестор выбирает объекты, зарегистрированные в реестре недвижимости. Через пять лет после получения гражданства разрешено продать недвижимость и вернуть инвестиции.
В Турции владельцы недвижимости претендуют не только на ВНЖ, но и на гражданство. Паспорт получают иностранцы, которые купили жилые или коммерческие объекты стоимостью от 400 000 $.
Кроме покупки недвижимости, инвестору доступны другие опции: покупка ценных бумаг, открытие депозита в турецком банке, открытие компании. Инвестиции можно вернуть через три года, например продать недвижимость или закрыть депозит.
Зачем россияне инвестируют в недвижимость Турции?
Требования к недвижимости. Каждая страна устанавливает критерии самостоятельно. Например, в Турции инвестор покупает для получения ВНЖ только жилые объекты, на Кипре и в Черногории разрешено приобретать коммерческие. В Греции и на Мальте минимальный порог инвестиций зависит от региона, в котором находится объект.
Налоги и расходы на содержание недвижимости. В некоторых странах владельцы недвижимости уплачивают ежегодный налог, например в Черногории он составляет 1% от кадастровой стоимости жилых объектов. На Кипре и в Арабских Эмиратах такого налога нет.
Кроме налогов, в расходы на содержание недвижимости входят оплата коммунальных услуг, страхование. В Турции владельцы апартаментов ежемесячно платят «айдат» — обслуживание жилого комплекса.
Особенности оформления сделки. Иногда иностранцы получают отказ в выдаче ВНЖ
Я обратился в Legal Immigration, когда получил отказ в турецком гражданстве за инвестиции, а именно покупку недвижимости. Причины отказа были мне непонятны, а риелтор, который помогал оформить сделку, перестал выходить на связь.
Юристы Legal Immigration выяснили, что при регистрации недвижимости риелтор не указал, что я покупаю дом для получения гражданства. К сожалению, нельзя было ничего исправить. Уже с помощью и под контролем Legal Immigration я купил новый объект и, наконец, получил второй паспорт.
Заявление на ВНЖ могут отклонить, если инвестор:
Дополнительные сложности могут быть связаны с открытием международного счета в банке, с которого нужно оплатить покупку недвижимости.
1. Риск потерять статус. Вернуть инвестиции можно только после получения другого статуса или через определенный срок, который устанавливает страна. ВНЖ могут аннулировать, если инвестор продаст недвижимость слишком рано.
Некоторые страны, в том числе Мальта, запрещают сдавать в аренду недвижимость, приобретенную для ВНЖ.
2. Обязательное проживание в стране. Некоторые страны устанавливают требование жить в стране в течение определенного срока. Если надолго покинуть государство, ВНЖ могут аннулировать.
3. Требования к стоимости и расположению жилья. Программы ВНЖ при покупке недвижимости требуют значительных инвестиций. Одно из самых низких требований к стоимости жилья устанавливает Мальта — 220 000 €. Помимо стоимости, инвестор уплачивает комиссии, налоги, услуги юристов и переводчиков.
Покупка недвижимости — один из самых быстрых способов получить вид на жительство в стране. Условия выдачи ВНЖ отличаются в разных странах, но весь процесс обычно занимает от двух до девяти месяцев.
| Страна | Инвестиции | Срок действия ВНЖ | Можно сдавать в аренду | Налоги при покупке |
|---|---|---|---|---|
| Греция | От 250 000 € | 5 лет | Да | 3% |
| Черногория | От 100 000 € | 1 год | Да | 3% |
| ОАЭ | От 204 000 $ | 2 года или 10 лет | Да | 2—4% |
| Мальта | От 30 000 € | 1 год | Нет | 5% |
| Турция | От 200 000 $ | 1—2 года | Да | 4% |
| Андорра | От 600 000 € | 1 год | Да | 4% |
| Кипр | От 300 000 € | Бессрочный ПМЖ | Да | 3—8% |
