15 800 сделок с недвижимостью заключили на Кипре в 2024 году. Это стало рекордным показателем в стране за последние пятнадцать лет.
Цены на кипрскую недвижимость стабильно растут, доходность от сдачи жилья в аренду составляет до 8% годовых. При покупке недвижимости в стране инвесторы могут получить постоянный вид на жительство для всей семьи.
1. Стоимость недвижимости на Кипре растет в среднем на 2,7% ежегодно. Так как площадь островного государства ограничена морем, то место для участков и домов на побережье рано или поздно закончится, а значит, объекты будут дорожать.
2. Пассивный доход от аренды. В туристический сезон с апреля по октябрь аренда апартаментов у моря приносит от 5 до 8% годового дохода. Самые популярные города у отдыхающих: Пафос, Лимасол, Ларнака и Айя‑Напа.
3. Климат и комфортный образ жизни. На Кипре до 340 солнечных дней в году: зимой солнце светит шесть часов, а летом — тринадцать. В среднем количество солнечных часов в году — 3200, для сравнения в Москве только 1731, а в Лондоне — 1461.
Климат на Кипре средиземноморский с мягкой зимой и жарким летом. Температура воздуха в зимние месяцы держится у отметки +18 °C, в летние может достигать +40 °C. В море купаются уже весной. С мая по ноябрь средняя температура воды превышает +20 °C.
На побережье сосредоточены лучшие школы, медицинские учреждения, рестораны и яхтенные клубы. Например, в Лимасоле работают школы с британской системой образования: American Academy и The Heritage Private School. А в Ларнаке получить медицинские услуги можно в частной клинике American Medical Center Larnaca.
В Лимасоле и Пафосе хорошо развита городская инфраструктура, есть удобные набережные и велосипедные дорожки. Если не путешествовать по острову, то жить в этих городах комфортно и без автомобиля.
4. Нет налогов на имущество, наследство и дарение, что может сделать покупку недвижимости выгодным вложением.
5. Простой и понятный процесс покупки. Все сделки безопасны и проходят под контролем Департамента земельных ресурсов и изысканий Кипра.
6. Постоянный вид на жительство иностранец получает за покупку жилой или коммерческой недвижимости на сумму от 300 000 €. Чтобы претендовать на ВНЖ, жилые объекты можно покупать только у застройщика. Через девять месяцев после покупки недвижимости иностранец получает статус резидента.
7. Путь к гражданству. Паспорт Кипра получают по натурализации. Для этого нужно прожить в стране восемь лет из последних одиннадцати. В течение года перед подачей документов нельзя покидать остров более чем на 90 дней. Гражданство Кипра дает право посетить без визы 168 стран.
Повышенные затраты на ремонт техники и уборку помещений. На побережье воздух влажный и насыщен солью, что ускоряет коррозию и портит бытовую технику. В темных плохо проветриваемых помещениях может образоваться плесень. Кондиционеры в таком климате требуют чистки минимум два раза в год.
Высокие цены на объекты «первой линии». Например, м² жилой недвижимости на побережье в Лимасоле в 1,5—2 раза дороже, чем у объекта, который расположен через дорогу от моря.
Нужно получить разрешение на покупку от Совета министров Кипра, если сделку заключает иностранец не из страны Евросоюза. Согласно действующим ограничениям, инвестор может приобрести:
Сезонные колебания спроса на аренду. Высокая загруженность апартаментов и домов летом сменяется низким спросом в период с ноября по март. В несезон объекты могут простаивать и не приносить доход.
Перегруженность курортных районов. Во время летнего сезона жить в популярных среди туристов городах, таких как Ларнака, Лимасол или Айя‑Напа становится многолюдно. Это приводит к переполненным пляжам, заторам на дорогах и нехватке парковочных мест.
Рынок недвижимости Кипра стабильно растет. За 2023 год стоимость апартаментов увеличилась на 9,5%, а домов — на 6,5%. В 2024 году темпы роста снизились: апартаменты подорожали на 3,4%, а дома — на 1%. Последнее снижение цен на недвижимость было в 2020 году — тогда спрос упал из‑за пандемии коронавируса.
Количество сделок на рынке жилой недвижимости в 2024 году упало на 9,5% по сравнению с 2023 годом. В 2024 году было продано 3044 новых апартаментов, что на 15% меньше, чем годом ранее. Сделок по покупке домов стало на 4% меньше, по данным Landbank Analytics.
Падение спроса на жилую недвижимость в 2024 году почти не повлияло на рост цены. Средняя стоимость апартаментов снизилась всего на 4%, при этом цена домов и вилл повысилась на 10%.
Самые востребованные объекты — на побережье, где наблюдается активное строительство и модернизация территории. За первые четыре месяца 2024 года на 8% увеличилось количество выданных разрешений на строительство, на 24% — число запланированных жилых единиц, по данным Департамента статистики Кипра.
Стоимость недвижимости зависит от города, типа объекта и расположения: первая или вторая линия, вид на море или на город. Апартаменты на побережье можно купить за сумму от 220 000 €, дом или виллу — от 350 000 €.
Лимасол — центр деловой и культурной активности Кипра. Город предлагает экспатам развитую инфраструктуру с бизнес‑центрами, международными школами и престижными жилыми комплексами.
Апартаменты у моря в Лимасоле стоят от 350 000 €, а дом или вилла — от 700 000 €. Преимущество покупки недвижимости в этом городе — высокая ликвидность объекта и доходность от сдачи в аренду.
Пафос — исторический город с красивой архитектурой и большими чистыми пляжами. Пафос спокойнее и дешевле Лимасола, поэтому туда переезжают на постоянное место жительства семьи и пенсионеры.
Стоимость апартаментов в Пафосе на берегу моря начинается от 200 000 €, а домов и вилл — от 400 000 €.
Ларнака — третий по величине город с международным аэропортом и живописной набережной. Город более спокойный, чем Лимасол, но с активно развивающейся инфраструктурой. Цены на недвижимость там ниже, чем в Пафосе и Лимасоле.
Апартаменты у моря можно купить за 100 000—150 000 €, а дом или виллу на берегу — за 300 000—600 000 €.
Айя‑Напа и Протарас — небольшие курортные города. В летние месяцы там много туристов, но зимой все замирает. Недвижимость в этих городах подойдет инвесторам, которые планируют сдавать объект в краткосрочную аренду во время туристического сезона.
Объекты у моря в Айя‑Напе и Протарасе доступнее, чем в других прибрежных регионах. Апартаменты стоят от 100 000 до 150 000 €, а виллы — от 250 000 до 500 000 €.
| Город | Апартаменты | Дом или вилла |
|---|---|---|
| Лимасол | 350 000—500 000 € | 700 000—1 200 000 € |
| Пафос | 200 000—300 000 € | 400 000—750 000 € |
| Ларнака | 150 000—220 000 € | 300 000—600 000 € |
| Айя-Напа и Протарас | 100 000—150 000 € | 250 000—500 000 € |
Постоянный вид на жительство на Кипре иностранцы получают за инвестиции в один или два объекта от 300 000 € без учета НДС. Жилую недвижимость можно покупать только у застройщика, коммерческую — на первичном и вторичном рынке.
Деньги для инвестирования в недвижимость должны быть получены не на Кипре. Не требуется открывать кипрский банковский счет для проведения сделки.
Дополнительно инвестор подтверждает годовой доход за пределами Кипра не менее 50 000 €. Россиянам, которые претендуют на ВНЖ, рекомендуется показывать источник дохода не в России — в противном случае заявление может не пройти проверку в банках Кипра.
Вместе с инвестором постоянный вид на жительство получают члены его семьи: супруг или супруга, финансово зависимые дети до 17 лет и до 24 лет, если они не состоят в браке и учатся в вузе.
При добавлении в заявление на ВНЖ члена семьи сумма годового дохода инвестора увеличится:
Дополнительно инвестор оплачивает государственный сбор: 500 € за двоих заявителей и по 500 € за каждого ребенка, а также покупает медицинскую страховку на год на каждого члена семьи.
После приобретения объекта заявление на постоянный ВНЖ рассматривают от четырех месяцев. Если оно одобрено, инвестор и члены его семьи посещают Кипр, чтобы сдать биометрические данные. За выпуск карты резидента инвестор платит 70 €.
Как получить статус резидента Евросоюза за покупку недвижимости
Налоговая система Кипра считается одной из самых лояльных в Европе для собственников недвижимости. В стране нет налога на имущество, дарение и наследство.
Инвесторы платят НДС 19% при покупке объекта в новостройке. Если покупатель — физлицо и приобретает жилой объект для собственного проживания, а не для сдачи в аренду, то он может получить налоговый вычет 14%. Тогда фактическая ставка НДС при покупке будет 5%. Льготные условия НДС действуют только на покупку первого объекта площадью не более 130 м² для апартаментов и 190 м² для дома или виллы.
Налог на передачу прав собственности нужно уплатить при регистрации права собственности на покупателя. Размер налога зависит от стоимости объекта:
Если объект новый и облагается НДС, то налог на передачу собственности платить не нужно.
Гербовый сбор взимается при подписании договора купли‑продажи недвижимости. Ставка пошлины рассчитывается от стоимости объекта:
Пример расчета суммы гербового сбора: если объект стоит 300 000 €, то на 170 000 € нужно заплатить 255 €, а на оставшиеся 130 000 € — 260 €. Итоговая сумма пошлины: 515 €.
При продаже недвижимости собственник должен заплатить 20% налога на прирост капитала.
Собственник недвижимости на Кипре несет регулярные траты, которые делятся на коммунальные платежи, взносы за обслуживание жилого комплекса, страхование объекта и периодический ремонт.
Коммунальные платежи. На электричество ежемесячно тратится от 80 до 150 €, а в высокий сезон затраты могут доходить до 200 €. За водоснабжение собственник платит 20—30 €, за вывоз мусора — до 25 €, за интернет и кабельное телевидение — до 50 €. В среднем за апартаменты площадью 85 м² нужно платить 150—250 € ежемесячно.
Стоимость обслуживания жилого комплекса зависит от услуг, которые могут включать в себя круглосуточную охрану, уборку территории, обслуживание лифтов и чистку бассейна. В зависимости от престижности и уровня комфорта комплекса ежемесячная плата варьируется от 40 до 300 €.
Страхование недвижимости — это не обязательная статья затрат. Собственник решает, хочет ли обезопасить себя от несчастных случаев или нет. Годовая страховка апартаментов стоит 100—250 € в год, а дома или виллы — 250—500 € в год. Конечная стоимость зависит от года постройки, наличия пожарной сигнализации и региона, в котором расположен объект.
Владельцу объекта у моря нужно закладывать отдельный бюджет на ремонт помещений и обслуживание техники. Влажный соленый воздух ускоряет износ фасадов и окон, а металлические изделия ржавеют. Кроме того, в условиях морского климата рекомендуется два раза в год чистить кондиционеры. Стоимость одной чистки: 40—70 €.
Покупка недвижимости с помощью ипотечного кредита — распространенный вариант, но стоит учитывать, что условия предоставления кредита для нерезидентов более жесткие.
Ипотеку не одобрят иностранцу без подтвержденного легального дохода. Минимальную сумму дохода банки не указывают, но ее можно рассчитать с помощью онлайн‑калькулятора на сайте.
Россиянам доступен кредит на недвижимость, если у них есть второе гражданство или ВНЖ в стране Евросоюза. При покупке объекта в ипотеку нельзя претендовать на получение постоянного вида на жительство.
Крупные кипрские банки предлагают ипотечные продукты для иностранных инвесторов, например Bank of Cyprus, Hellenic Bank, Alpha Bank Cyprus и Eurobank Cyprus. Для граждан стран, не входящих в Евросоюз, действуют более строгие требования.
За помощью в получении кредита можно обратиться к застройщику или в агентство недвижимости.
| Параметр | Граждане ЕС | Граждане других стран |
|---|---|---|
| Первоначальный взнос | 20—30% стоимости | 40—50% стоимости |
| Максимальный срок | До 25 лет | 10—15 лет |
| Процентная ставка | 3—4,5% | 4—7,5% |
| Документы | Паспорт, подтверждение дохода, налоговая отчетность, договор купли‑продажи | Дополнительно: нотариально заверенные переводы, подтверждающие легальность дохода заемщика |
Эксперты Legal Immigration помогут выбрать объект и будут сопровождать инвестора на каждом этапе покупки и получения вида на жительство. Путь к постоянному ВНЖ занимает от 9 месяцев.
Юристы Legal Immigration проверяют выбранный инвестором объект, застройщика и договор купли‑продажи. Юридическое сопровождение стоит 1% от цены недвижимости.
Инвестор предоставляет паспорта и свидетельства о рождении всех заявителей, а также документы, подтверждающие легальный источник дохода и наличие требуемой суммы годового дохода.
Для бронирования объекта инвестор оплачивает 1 или 2% от стоимости недвижимости. Это можно сделать без личного присутствия на Кипре, тогда для подписания документов потребуется посетить консульство Кипра.
После подписания договора купли‑продажи инвестор оплачивает не менее 30% стоимости объекта. Деньги должны быть переведены не с территории Кипра.
Дополнительно инвестор оплачивает НДС или налог на передачу прав собственности и гербовый сбор.
После покупки объекта инвестор с помощью юристов подает в Отдел миграции Кипра пакет документов, переведенных на английский или греческий язык.
Срок получения решения о выдаче постоянного ВНЖ — 4—6 месяцев. Иногда процесс может затянуться до года.
Инвестор и члены его семьи приезжают на Кипр по туристической визе для сдачи биометрических данных. Пока собственник недвижимости и другие заявители ждут изготовление карты резидента, они получают временный вид на жительство.
Через 45 дней после сдачи биометрии инвесторам и другим участникам заявки присылают карты резидентов.
После получения права собственности владелец недвижимости может пользоваться им по своему усмотрению: проживать сам, сдавать в аренду, передать по наследству или продать.
На основании купленной недвижимости собственник имеет право подать заявление на получение постоянного вида на жительство на Кипре.
Владелец недвижимости обязан вовремя платить налоги и коммунальные платежи, соблюдать местные законы и правила проживания, а также поддерживать порядок.
Сложности с международным признанием собственности. Северная часть острова контролируется Турецкой Республикой Северного Кипра (ТРСК). Эта территория признается только Турцией, ни одна другая страна, включая государства Евросоюза, не признает легитимность ТРСК.
Некоторые участки и дома на Северном Кипре были конфискованы новым правительством у бывших собственников после военного конфликта 1974 года. Если купить такую недвижимость, в будущем можно стать фигурантом судебного разбирательства в Европейском суде по правам человека.
Низкая ликвидность объектов недвижимости. На территории Северного Кипра не работают международные банки и страховые компании. Это снижает заинтересованность иностранных покупателей и общий спрос на недвижимость в регионе.
Вид на жительство недоступен — получить постоянный ВНЖ за покупку недвижимости можно только в Республике Кипр. Если собственник владеет объектом в ТРСК, ему могут отказать в постоянном виде на жительство в южной части Кипра даже при покупке там апартаментов или виллы.
Иностранцы с видом на жительство на Кипре получают гражданство через процедуру натурализации, если прожили в стране восемь лет из последних одиннадцати. Перед подачей заявления на гражданство нужно жить на острове в течение года, не покидая его более чем на 90 дней суммарно.
Претендовать на гражданство могут иностранцы без судимости, не под санкциями Евросоюза, не представляющие угрозы национальной безопасности Республики Кипр и не посещавшие территорию Турецкой Республики Северный Кипр.
Необходимые документы для подачи заявки на гражданство: паспорт, карта резидента, документы, подтверждающие финансовую состоятельность заявителя, сертификаты, подтверждающие знание греческого языка на уровне B1, а также истории и культуры страны, документ о праве собственности на недвижимость на Кипре.
Заявление на гражданство подается в местную администрацию, к нему прилагаются все необходимые документы, которые должны быть заверены у нотариуса. Параллельно уплачивается пошлина — 500 €.
Срок рассмотрения заявления: 1—2 года. Если оно будет одобрено, за выдачу сертификата о натурализации потребуется заплатить еще 500 €.
