Недвижимость в Греции — это возможность сохранить капитал и получить вид на жительство в стране сразу на пять лет. Инвестор вправе использовать объект для собственного проживания или сдавать в долгосрочную аренду.
Покупка недвижимости в Греции состоит из нескольких этапов: сначала выбирают объект, вносят залог, затем подписывают договор купли‑продажи и получают документ о праве собственности.
1. Низкие цены. Жилые объекты в Греции дешевле, чем в большинстве стран Евросоюза. Для сравнения, средняя стоимость апартаментов в Греции — 2505 € за м², в Италии — 2980 €, во Франции — 4640 €.
2. Невысокие затраты на содержание. Собственник недвижимости платит коммунальные услуги и ежегодный налог, который состоит из двух частей: государственного сбора и муниципального.
Государственный сбор — до 13 € за м², в зависимости от площади, этажности, даты постройки и расположения объекта. Ставка муниципального налога составляет 0,025—0,035% от стоимости недвижимости, точное значение устанавливает администрация региона. Для сравнения: в Португалии ставка подобного налога достигает 0,8%, в Испании — 1%.
3. Ликвидный актив. Цены на недвижимость в Греции выросли примерно на 25% за последние пять лет. За 2024 год новые апартаменты подорожали на 9,1%, жилые объекты старше пяти лет — на 4,9%.
Если инвестор не планирует жить в стране, он вправе сдавать объект в аренду и получать пассивный доход. Дом у моря может приносить от 80 до 480 € за сутки, в зависимости от площади и расположения.
4. Возможность получить ВНЖ. Иностранцы вправе стать резидентами Греции при покупке недвижимости от 250 000 €. Вид на жительство выдают в срок от четырех месяцев.
5. Перспектива получить гражданство Греции. Через пять лет непрерывной жизни в стране иностранец вправе подать заявление на постоянный ВНЖ, еще через два года — на паспорт Греции.
6. Высокий спрос на аренду недвижимости. В 2024 году Грецию посетило около 36 млн туристов. Иностранцы проживали в отельных номерах и апартаментах. Рынок аренды недвижимости для отдыха будет расти на 0,28% ежегодно и к концу 2028 года составит 270 млн долларов, по прогнозам сервиса Statista.
7. Возможность купить недвижимость удаленно. Чтобы купить апартаменты в Греции, приезжать в страну не нужно. Инвестору достаточно заключить доверенность на юриста, который будет действовать от его лица в Греции.
Замедление роста цен на жилую недвижимость. Стоимость жилых объектов за 2024 год выросла на 8,7%, в 2023 было больше — почти на 14%. При этом динамика в 2024 году снижалась с каждым кварталом: с 11% в начале года до 7% в конце. Быстрее всего росла недвижимость в Салониках — на 11,2% по итогам года, в Афинах — на 8,2%, в других городах — на 7,1%.
Рост инвестиций. В 2023 году иностранцы потратили на покупку недвижимости в Греции 2133 млн евро. За первые три квартала 2024 года сумма зарубежных инвестиций превысила 1900 млн евро.
Инвесторы покупают недвижимость, чтобы получить вид на жительство в Греции. В период с 2023 по 2024 год каждая десятая сделка совершалась в рамках программы «золотой визы». За 2023 год инвесторы подали 8477 заявлений на ВНЖ, за 2024 — 9289.
Высокий спрос на вторичную недвижимость. В 2024 году 66% из всех купленных объектов были старше 20 лет и только 19% — построены менее пяти лет назад.
Больше всего вторичных объектов покупали в Аттике и Салониках — 83 и 80%. В других регионах спрос на новую недвижимость выше — 28% сделок купли‑продажи было связано с объектами не позднее 2020 года постройки и 56% с более старыми.
Запуск единого цифрового реестра недвижимости. В новой базе объединят данные из разных систем учета. Это поможет выявить незадекларированные объекты и пресечь налоговые нарушения. В результате аренда может подорожать — собственники недвижимости будут перекладывать налоговую нагрузку на арендаторов.
Рынок отелей в Греции занял третье место по темпам роста в Евросоюзе. Туристы чаще всего останавливаются в пятизвездочных отелях в центре Афин и Салоников. В 2023 году их заполняемость увеличилась на 94 и на 15% соответственно.
В стране появляются новые гостиничные комплексы. В 2024 году было объявлено о строительстве 60 проектов, среди них JW Marriot в Ханье, Four Seasons на Миконосе, Conrad/Waldorf в Афинах.
Чаще всего инвесторы покупают недвижимость в Афинах и прибрежных районах столицы. Популярностью также пользуются курортные острова Санторини и Крит.
За покупку недвижимости в этих регионах на сумму от 800 000 € иностранцы вправе получить золотую визу в Грецию.
Афины — столица Греции, где проживает треть населения страны. Город находится на побережье Средиземного моря в окружении гор.
В Афинах все здания ниже 12 этажей, чтобы не загораживать вид на Акрополь. В городе много узких улочек и исторических достопримечательностей: храм Гефеста, Национальный сад, Афинская Агора.
Состоятельные иностранцы выбирают для жизни спокойные и зеленые районы: Колонаки, Плака, Ликавитос, Калифея. Они известны модными ресторанами, живописными видами и престижными школами.
Стоимость недвижимости в центре города составляет 3262 € за м², а на окраинах — 3293 €.
Санторини известен белоснежными домами, из которых открывается захватывающий вид на Эгейское море. Остров часто посещают туристы, чтобы отдохнуть на пляже и сделать фотографии на память. Аренда однокомнатной квартиры на Санторини стоит от 500 до 2000 € в месяц.
Стоимость апартаментов или вилл в историческом центре Санторини 4500 € за м², в других районах — 3000 €.
Крит — самый большой греческий остров, на котором можно увидеть лазурные морские бухты, горы, оливковые рощи и виноградники.
Стоимость жилой недвижимости — 3400 € за м² в популярных районах и 2680 € за их пределами. За 320—500 € в сутки можно арендовать однокомнатные апартаменты в крупных городах: Ираклион, Ханья, Ретимно.
Салоники — второй по величине город в стране и неофициальная столица «северной Греции». В 30 минутах езды от Салоников находятся пляжи Халкидики — там инвесторы покупают недвижимость для постоянного проживания или сдачи в аренду.
На рынке недвижимости Салоников больше вторичных объектов, особенно в центральных районах. На окраине города строятся современные жилые комплексы с парковками, бассейнами и благоустроенной территорией.
Средняя цена жилой недвижимости в Салониках ниже, чем в Афинах и на островах: 3160 € за м² в центре города и 2260 € — в менее популярных районах.
| Регион | Апартаменты, м² | Виллы, м² |
|---|---|---|
| Афины | 2000—10 000 € | 3000—5000 € |
| Миконос | 3300—8000 € | 3000—9000 € |
| Санторини | 3300—8000 € | 3000—6500 € |
| Крит | 2200—8000 € | 3500—4800 € |
| Родос | 2200—5000 € | 2200—6000 € |
| Салоники | 1800—4700 € | 1500—3000 € |
Расходы при покупке недвижимости. Покупатели объектов в Греции уплачивают налоги и сборы.
Налог на приобретение вторичной недвижимости составляет 3,09% от кадастровой стоимости или размера сделки — смотря какая сумма больше.
Для новых объектов действует НДС — 24%. Обычно налог уже включен в стоимость недвижимости, оплачивать его отдельно не нужно.
Покупатель недвижимости также уплачивает:
Расходы на содержание недвижимости. Все владельцы платят ежегодный государственный налог — от 0,01 до 13 € за м². Ставка налога зависит от местоположения объекта и его характеристик: площади, даты постройки, количества этажей.
Каждый собственник уплачивает налог в органы местного самоуправления — от 0,025 до 0,035% от стоимости объекта. Точная сумма зависит от даты постройки недвижимости и района, в котором она расположена.
Если собственник владеет недвижимостью дороже 300 000 €, с него взимается дополнительный налог — 1% от стоимости объекта.
Купить недвижимость в Греции могут инвесторы старше 18 лет, без судимости и с медицинской страховкой.
Для покупки недвижимости иностранцу необходимо предоставить номер налогоплательщика и копию годовой налоговой декларации из страны гражданства или проживания.
Инвестор вправе претендовать на ВНЖ за покупку недвижимости от 250 000 €. Вместе с ним статус могут получить супруг или супруга, дети и родители. Заявитель уплачивает сбор за подачу заявления — 2000 € за себя и 150 € за каждого члена семьи старше 18 лет.
В получении ВНЖ откажут, если инвестор нарушил правила миграционной политики, не платил налоги, не соблюдал закон или указал ложные сведения при подаче заявления.
Россияне могут получить ВНЖ в Греции за инвестиции, если у них есть статус резидента другой страны
Купить недвижимость в Греции могут граждане любой страны. Иностранец вправе владеть неограниченным количеством жилых и коммерческих объектов.
Юристы Legal Immigration помогут найти доверенное лицо в Греции и сопроводят инвестора во время всего процесса. Общий срок покупки недвижимости — 1 месяц.
Доверенность понадобится, если инвестор не планирует приезжать в страну и хочет купить недвижимость удаленно.
Доверенность необходимо подписать на греческом языке в присутствии переводчика, который подтверждает верность перевода документа. Если инвестор покупает недвижимость удаленно, доверенность должна быть заверена у нотариуса, и после этого отправлена в Грецию.
Инвестор получает налоговый номер в одном из отделений налоговой службы Кипра. Налоговый номер нужен для заключения договора купли‑продажи и уплаты налога на переход права собственности или НДС.
Инвестор заводит счет в Национальном банке Греции, который понадобится для оплаты недвижимости и обязательного налога при покупке. Допускается оплата из любого другого банка, который не находится под санкциями.
После выбора недвижимости инвестор вносит задаток для резервирования объекта, обычно до 10% от стоимости. Оставшуюся сумму нужно заплатить в момент подписания договора купли‑продажи.
Получить ВНЖ в Греции можно за покупку недвижимости на сумму:
Юристы Legal Immigration проверяют чистоту недвижимости: объект не должен находиться в залоге или быть предметом судебной тяжбы.
Инвестор платит:
Покупатель и продавец в присутствии нотариуса заключают договор купли‑продажи. Если инвестор находится не в Греции, то договор от его лица подписывает доверенное лицо.
Доверенное лицо направляет договор купли‑продажи в налоговую инспекцию для регистрации.
Доверенное лицо инвестора регистрирует сделку в кадастровом реестре и земельном архиве. После этого реестр недвижимости выдает инвестору свидетельство о праве собственности.
50% инвесторов используют жилые объекты для личного проживания. Остальные 50% покупают недвижимость для сдачи в аренду, согласно опросу Focus Bari.
Чтобы сдать недвижимость в аренду, инвесторы получают налоговый номер и заключают договор с управляющей компанией. На доход от аренды инвесторы уплачивают налоги.
Получение регистрационного налогового номера. На первом этапе инвестор получает регистрационный налоговый номер недвижимости. Сделать это можно на официальном государственном портале myAADE. Налоговый номер необходим, чтобы платить налоги с дохода, полученного от аренды.
Заключение договора с управляющей компанией. Наличие договора упрощает процесс сдачи в аренду, особенно если владелец объекта живет не в Греции. Управляющая компания от имени собственника ищет арендаторов, заключает договоры и следит за платежами.
Стоимость услуг управляющей компании обычно составляет от 8 до 10% от суммы ежемесячной арендной платы.
Сдавать недвижимость в краткосрочную аренду запрещено, если инвестор использует ее для получения ВНЖ в Греции. Для таких объектов разрешена только долгосрочная аренда сроком от 12 месяцев.
Получение арендной платы. В 2025 году инвесторы могут получать плату за аренду наличными или через банковский перевод. С 2026 года иностранцы смогут проводить операции только через банковский счет.
Доход от сдачи в аренду зависит от расположения и размера недвижимости. Годовая доходность для квартир площадью более 100 м² в центральной части и районах Афин составляет 5,6%, в Салониках — 5,2%, а в Ираклионе — 4,3%.
Уплата налогов. Собственник обязан уплачивать налог с дохода от аренды. Ставка налога зависит от суммы годового дохода — от 15 до 45%.
Продать объект можно в любое время, для этого нужно подготовить необходимые документы, найти покупателя, заключить договор купли‑продажи и уплатить налог с дохода от продажи.
Собственник может воспользоваться услугами агентства недвижимости, оно подготовит документы и найдет покупателя. Стоимость услуг такой компании — около 2% от суммы сделки.
Требуемые документы. Перед заключением договора купли‑продажи продавец предоставляет покупателю право собственности на недвижимость, технический паспорт, энергетический сертификат и справку об отсутствии задолженности по налогам и коммунальным платежам.
Предварительное соглашение. Собственник и покупатель могут заключить договор, который фиксирует намерения сторон. Обычно покупатель платит аванс 10% от стоимости недвижимости, чтобы забронировать за собой право выкупа объекта.
Договор купли‑продажи. Основное соглашение нужно обязательно заключить у нотариуса, услуги которого оплачивает покупатель. После подписания договора собственность переходит новому владельцу.
Налог. Если собственник владел недвижимостью менее пяти лет, он должен уплатить налог на прирост капитала 15%. Этот сбор уплачивается с разницы между суммой покупки и продажи недвижимости.
Вид на жительство в Греции получают за покупку недвижимости на сумму от 250 000 €. Для этого иностранцы приобретают объект площадью от 120 м².
Греция повысила порог инвестиций в марте 2024 года. Стоимость жилых объектов для получения ВНЖ должна быть не менее:
Минимальная стоимость инвестиций в размере 250 000 € действует для покупателей исторических и промышленных зданий. Такие объекты разрешается отреставрировать и переоборудовать в жилые помещения.
Приобрести недвижимость в Греции можно дистанционно — для этого достаточно оформить доверенность на адвоката, который будет представлять интересы инвестора. Эксперты Legal Immigration подберут объект из собственной базы проверенной недвижимости, соответствующей требованиям программы, и сопроводят сделку на всех этапах.
Инвесторы могут купить недвижимость совместно, оплатив половину стоимости объекта. Для получения ВНЖ доли участников должны быть не меньше требуемой суммы инвестиций — 250 000, 400 000 или 800 000 €.
ВНЖ за покупку недвижимости выдают на пять лет. Чтобы поддерживать статус, объект нельзя продавать. После пяти лет жизни в Греции резидент вправе претендовать на ПМЖ, а еще через два года — на паспорт.
Россияне обязаны уведомить МВД России о получении ВНЖ в другой стране в срок до 60 дней с момента выдачи статуса. Для тех, кто получил ВНЖ за границей, срок отсчитывается с даты въезда на территорию России.
Уведомить МВД России о виде на жительство можно лично в отделении, по почте или онлайн через портал госуслуг. К уведомлению необходимо приложить копии документов: карты вида на жительство и российского паспорта.
Если уведомить о приобретении статуса в другой стране позже 60‑дневного срока, могут назначить штраф от 500 до 1000 рублей. Если в суде докажут, что гражданин умышленно скрыл информацию о ВНЖ или втором паспорте — назначат штраф до 200 000 рублей.
1. Риски при покупке недвижимости на этапе строительства. Застройщик может сорвать сроки или разориться, а рыночные условия и цена объекта в долгосрочной перспективе — измениться.
Специалисты по недвижимости Legal Immigration предлагают инвесторам только объекты в Греции от проверенных застройщиков.
2. Ошибки в расчете площади. В России общую площадь считают по внутреннему периметру помещения. В Греции иначе — ее отмеряют по внешнему периметру и включают толщину стен. Если продавец утверждает, что площадь недвижимости 100 м², значит, фактически размер жилья примерно 85 м².
3. Ограничения в выборе объектов. Иностранцам запрещено покупать недвижимость рядом с военными базами и национальными границами. В пограничных регионах, например, Додеканесе, Северо‑Восточных островах и в Северной Греции приобрести объект можно только по разрешению Министерства обороны.
