В Греции покупка недвижимости стоимостью от 250 000 € дает возможность получить «золотую визу». Вместе со статусом резидента страны у инвестора появляются обязанности: нужно поддерживать объект в хорошем состоянии, платить налоги, искать арендаторов. Как управлять недвижимостью и можно ли облегчить процесс — читайте в статье.
Около 50% прямых иностранных инвестиций в Греции приходится на покупку недвижимости. Такой актив помогает не только решить ряд личных задач инвестора, но и дает ему новые возможности.
Каждая десятая сделка с недвижимостью заключена с целью получить греческий вид на жительство [1] Источник: Греческая газета Kathimerini сравнила отчеты налоговых органов и Министерства миграции . Минимальные инвестиции зависят от категории и расположения объекта.
Недвижимость — понятный и надежный инструмент долгосрочного инвестирования. За последние пять лет стоимость греческих объектов выросла на 32%.
Инвесторы вправе сдавать в аренду недвижимость, купленную для ВНЖ. Такой вариант выбирают заявители, которые не планируют жить в Греции после получения статуса. Доходность составляет в среднем 4% годовых.
Переехать всей семьей — еще одна популярная цель инвесторов. Греция расположена на побережье Средиземного моря, благодаря которому сформировался мягкий климат. В стране много солнца, лето жаркое и сухое, а зимой не бывает сильных морозов.
Кроме новых возможностей, у инвестора возникают и новые обязанности, например платить налоги и оплачивать коммунальные услуги.
Владелец занимается объектом без посредников: например, платит налоги и сопутствующие сборы при покупке, следит за состоянием здания, оплачивает коммунальные платежи. Такой путь подходит инвесторам, которые разбираются в теме недвижимости, а также переехали в Грецию или часто посещают страну.
Инвестор выбирает недвижимость — посмотреть ее можно лично или по видеоконференции, если в Греции есть доверенное лицо.
Стороны подписывают предварительный договор купли‑продажи, покупатель платит 10% от стоимости объекта.
Если инвестор выбрал недвижимость на вторичном рынке, он подает декларацию в налоговую инспекцию и уплачивает налог на передачу права собственности — 3,09% от стоимости объекта. При покупке новых объектов взимается НДС, который обычно включен в стоимость.
Финальный договор заключают в присутствии греческого нотариуса — инвестор переводит оставшуюся сумму. Договор регистрируют в Земельном кадастре, и новый владелец получает сертификат.
Инвестор оплачивает коммунальные счета, взносы на благоустройство дома, телефон и интернет. Это можно сделать в банке или в его приложении — во втором случае взимается комиссия.
Счета за электричество выставляют за 2—4 месяца, за водоснабжение раз в месяц, квартал или год в зависимости от района.
Налоговую декларацию подают один раз в год через портал налоговой службы Греции [2] Источник: Налоговая служба называется Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων, сокращенно AADE . Налог уплачивают единовременно или частичными платежами в течение года.
Инвестор проверяет недвижимость лично во время приезда в страну или через местных подрядчиков, например частных консьержей.
Инвестор может делегировать вопросы, которые связаны с содержанием недвижимости, и обратиться к управляющим компаниям.
Экономия времени и сил. Собственник самостоятельно не занимается содержанием недвижимости и поиском арендаторов.
Оптимизация расходов. Недвижимость не простаивает, если у собственника нет времени заниматься сдачей в аренду.
Поддержание объекта в хорошем состоянии. Управляющая компания своевременно проводит мелкий ремонт и регулярную уборку.
Юридическая защита. Работа с управляющими компаниями сокращает риски личных ошибок в составлении договоров аренды.
Некоторые застройщики предлагают купить объекты с уже закрепленной за ними управляющей компанией. Например, в жилых комплексах можно купить апартаменты под управлением Hilton или TEMES — ведущих компаний в Греции.
Если за объектом не закреплена управляющая компания, владелец может найти ее самостоятельно — через знакомых или агентства недвижимости. Полезно запросить портфолио компании и проверить ее регистрацию в реестре коммерческих компаний [3] Источник: Достаточно ввести название компании, чтобы найти информацию в коммерческом реестре .
Перед началом сотрудничества можно договориться о видеозвонке с менеджером: узнать нюансы работы компании, условия сотрудничества, формат отчетности, изучить прайс‑лист. По результатам встречи владелец объекта решает, готов ли он подписать договор.
В договоре указываются обязанности сторон и условия его расторжения. Владелец объектов может установить лимит расходов, который компании разрешено тратить на мелкий ремонт без дополнительного согласования.
Управляющие компании берут на себя все вопросы, связанные с недвижимостью:
Владелец получает отчет об управлении недвижимостью с частотой, о которой стороны договорились. Компания присылает фотографии объекта, доходы, расходы и данные об арендаторах.
Обычно управляющие компании работают за комиссию — от 10 до 30% дохода.
Основные статьи расхода инвестора связаны с оплатой коммунальных услуг и налогов на недвижимость.
В них входят холодное и горячее водоснабжение, электричество, свет, газ, вывоз мусора. В среднем владельцы недвижимости тратят около 190 € в месяц на оплату коммунальных счетов.
Стоимость электричества в Греции составляет 0,14 € за 1 кВт·ч — в среднем по Евросоюзу уплачивают 0,18 €. В домах часто работают кондиционеры и осушители, которые увеличивают потребление энергии. За воду платят от 0,16 € за кубометр.
Расходы на содержание дома в Греции называются «кинохриста». В них входят уборка придомовых территорий, мелкий ремонт подъездов, обслуживание лифта. Обычно сбор составляет 10—40 € в месяц.
Оформление страховки — право инвестора, но не обязанность. Владелец недвижимости может застраховать недвижимость от стихийных бедствий, пожаров, краж. Стоимость зависит от типа объекта и страховых случаев — около 350 € в год.
Владельцы недвижимости в Греции уплачивают ежегодный налог — Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, или ENFIA. Обычно он составляет от 2 до 16 € за м²
Налог автоматически рассчитывается по данным, которые указаны в декларации о недвижимости. На сумму влияют год постройки, район, количество этажей и другие факторы. Например, владельцы старых объектов платят меньше, чем владельцы новых.
Владельцы недвижимости дороже 250 000 € уплачивают дополнительный налог ENFIA — от 0,15 до 1,15% от кадастровой стоимости объекта. Им облагается часть стоимости, которая превышает 250 000 €. Например, если объект стоит 400 000 €, дополнительный налог нужно уплатить только с суммы 150 000 €.
Муниципалитеты дополнительно устанавливают налоги на недвижимость — TAP, или Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. Они составляют 0,025—0,035% от стоимости объекта и обычно включены в коммунальные услуги. Деньги перенаправляют на финансирование других услуг, например уборки улиц.
Владельцы недвижимости могут получить субсидию на ремонт до 13 500 € и освобождение от подоходного налога на три года [4] Источник: Льгота доступна с января 2025 года . Льгота распространяется на объекты стоимостью до 300 000 €, которые в декларации отмечены как пустующие.
В Греции доходность от сдачи в аренду недвижимости составляет около 4% годовых, некоторые объекты могут приносить до 7%.
Недвижимость, купленную для получения золотой визы, нельзя сдавать в краткосрочную аренду. Если инвестор приобрел объекты при других обстоятельствах, краткосрочная аренда возможна, но при соблюдении законодательства Греции.
Самая дорогая недвижимость для аренды расположена в Аттике, на Кикладских островах и южном побережье Греции. В районе Вульягмени ставки достигают 20 € за м².
Апартаменты с одной спальней в центре греческих городов сдают в среднем за 460 € в месяц, с тремя спальнями — за 780 €, согласно данным портала Numbeo [5] Источник: Сервис Numbeo оценивает стоимость жизни на основе опыта пользователей . За городом цены на такие объекты составят 380 и 640 € соответственно.
В Афинах арендная ставка варьируется от 11 до 13 € за м² в зависимости от района. Стоимость ниже в центральной части города, самые дорогие объекты расположены на южном побережье и в северных пригородах.
В Греции процветает аренда на короткий срок, в том числе посуточная. Правительство отмечает, что у такой тенденции есть негативные последствия — рынок недвижимости перегревается, а цены на аренду растут даже в нетуристических районах.
Чтобы регулировать рынок краткосрочной аренды, госорганы вводят ограничения. В начале 2025 парламент принял закон, который вводит новые требования для арендодателей с 1 октября 2025 года [6] Источник: Законопроект приняли в январе 2025 года :
Налог на доход от аренды рассчитывается по прогрессивной шкале от 15 до 45%. Максимальная ставка применяется к доходам от 35 000 € в год.
От налога освобождаются владельцы недвижимости, которую сдают ее в долгосрочную аренду, если:
Если доходы облагаются налогом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на 5% — вычесть расходы на содержание недвижимости.
| Сумма дохода в год | Ставка |
|---|---|
| До 12 000 € | 15% |
| От 12 001 до 35 000 € | 35% |
| Свыше 35 000 € | 45% |
Инвестору нужно сохранять право собственности на недвижимость, чтобы поддерживать статус резидента. Продать объект можно, если отказаться от золотой визы, получить постоянный ВНЖ или гражданство Греции.
Налог на прирост капитала составляет 15%. Его уплачивают от разницы между ценой покупки и продажи объекта. Для расчета берут первоначальную сумму с поправкой на инфляцию и расходы на улучшение объекта, например капитальный ремонт и пристрои.
Налог не применяется, если объект находился в собственности более пяти лет или использовался как основное место жительства.
Инвесторы освобождаются от налога на прирост капитала до 31 декабря 2026 [7] Источник: Льгота закреплена в законопроекте о реформах налогового законодательства .
Рынок Греции считают одним из самых доступных в Евросоюзе — страна занимает четвертое место по самой низкой стоимости недвижимости [8] Источник: Цены на недвижимость сравнил Global Property Guide .
Средняя цена продажи в Греции составляет 2604 € за м². В Афинах объекты стоят в среднем 2120 € за м². Для сравнения в Мадриде цены достигают 4700 € за м², в Париже — 9430 €.
Рост цен на недвижимость замедляется. Жилые объекты подорожали на 6,19% в первом квартале 2025 в годовом исчислении, с поправкой на инфляцию — на 3,53%. При этом в 2024 году среднегодовой рост составил 8,6% — это 5,44% в реальном выражении.
Инвесторы чаще покупают старые дома. 66% покупателей выбирали недвижимость старше 20 лет в 2024 году, только 19% предпочли новостройки возрастом до пяти лет. Старые объекты покупают, чтобы отремонтировать для перепродажи или сдачи в аренду [9] Источник: Греческая газета Ekathimerini рассказала о предпочтения на рынке недвижимости .
Афины — центр рынка элитной недвижимости. Спрос на объекты в Афинской Ривьере вырос на 87% за 2024 год и составил 17% от всего рынка. Инвесторы стали в два раза чаще интересоваться северными районами города.
Вторым лидером на рынке элитной недвижимости остается Корфу. Интерес инвесторов растет также к Криту и Лефкасу, в то время как на Миконосе, Паросе, Кее и Тиносе спрос снижается [10] Источник: Анализ рынка элитной недвижимости опубликован на новостном портале Greek Reporter .
Греция устанавливает три порога инвестиций в зависимости от категории и расположения недвижимости. Если инвестор покупает объект в популярных районах, включая Аттику, Салоники, Миконос, Санторини и другие крупные острова, минимальная стоимость составляет 800 000 €.
В малонаселенных районах и на островах с населением до 3100 человек инвестор вкладывает в покупку объекта от 400 000 €. Порог 250 000 € действует по всей стране для недвижимости под реставрацию и промышленных проектов, которые переводят в жилые.
Кроме покупки недвижимости, инвестор может вложить деньги в ценные бумаги, бизнес или положить их на депозит в греческом банке.
Претендовать на ВНЖ в Греции за инвестиции вправе иностранец старше 18 лет. Ему нужно подтвердить легальность дохода и предоставить справки об отсутствии судимостей.
Золотую визу получают и члены семьи инвестора: ему разрешено присоединить к заявке супруга или супругу, детей до 20 лет включительно, родителей любого возраста.
Процесс занимает от четырех месяцев. Сроки могут увеличиваться в зависимости от загруженности миграционной службы. На практике инвесторы получают золотую визу за 8—9 месяцев.
ВНЖ действует пять лет. Инвестор продлевает его, пока сохраняет право собственности на недвижимость. При этом жить в стране не обязательно.
Как получить золотую визу в Грецию: нюансы процесса и возможности
