В Евросоюзе остается все меньше стран, где можно получить ВНЖ за инвестиции в недвижимость. Среди них — Греция, которая выдает «золотую визу» при покупке объекта стоимостью от 250 000 €. И это один из самых низких порогов вложений.
Опция имеет свои особенности: инвесторы вкладывают деньги в реставрацию охраняемых зданий или переоборудование промышленных объектов в жилые. В итоге на месте бывших фабрик и складов появляются современные жилые комплексы, старые дома превращаются в стильные апартаменты с сохраненной архитектурой.
ВНЖ за инвестиции, или так называемая золотая виза, дает право жить в Греции и пользоваться услугами местных банков, больниц и учебных заведений. Резиденты страны вправе вести бизнес в Евросоюзе и свободно посещать Шенгенскую зону.
Инвестор получает греческий ВНЖ при покупке одного объекта недвижимости стоимостью от 250 000 €. Для сравнения, на Кипре иностранцам выдают постоянный вид на жительство за инвестиции от 300 000 €.
Вместе с инвестором получить статус резидента Греции вправе его родственники. Разрешается добавить в заявку на ВНЖ супругу или супруга, детей в возрасте до 20 лет включительно и финансово зависимых родителей.
Обладатели ВНЖ в Греции могут находиться на территории стран Шенгенского соглашения до 90 дней в течение 180. Например, зимой отправиться кататься на лыжах в Швейцарию или посмотреть на северное сияние в Норвегию.
Переезд в Грецию — привилегия инвестора, но жить в стране он не обязан. Чтобы сохранять статус ВНЖ, нужно продолжать соответствовать условиям его получения. Например, владеть недвижимостью.
Инвестор вправе обучать детей в греческих школах и университетах на тех же условиях, что и граждане страны. Бесплатное лечение доступно всей семье в государственных больницах. При оформлении расширенной медстраховки можно лечиться клиниках других стран Евросоюза [1] Источник: Европейская комиссия о праве на медицинское обслуживание за границей .
Через семь лет постоянного проживания в Греции инвестор имеет право подать заявление на гражданство. В течение этого времени уезжать из страны можно не более чем на шесть месяцев подряд или на три года в сумме.
Претендентам на гражданство необходимо сдать экзамены на знание греческого языка на уровне B1, истории, географии и системы государственного управления.
Греческая золотая виза не обязывает инвестора хранить недвижимость пожизненно. Он может продать объект, если решил не продлевать ВНЖ или получил гражданство Греции.
Греция начала выдавать золотые визы за реставрацию исторических зданий и перевод промышленных объектов в жилые осенью 2024 года. Также изменились условия покупки жилой и коммерческой недвижимости: минимальную стоимость объектов повысили до 800 000 € в Аттике и Салониках, на Миконосе, Санторини и других крупных островах, до 400 000 € — в остальных регионах страны.
Возможность приобрести недвижимость за 250 000 € осталась, но выбор объектов ограничили. Претендент на ВНЖ в Греции вправе купить:
Купить разрешается один объект в любом регионе страны. Требований к минимальной площади недвижимости нет.
Промышленные проекты — это бывшие фабрики, склады, офисы, которые давно не используют по назначению. Здания переводят в жилье, к работе над проектом привлекают архитекторов: они сохраняют характерные черты индустриального стиля, меняют планировку и коммуникации, оснащают лифтами и системами безопасности. В итоге получаются современные жилые комплексы с паркингами, зелеными дворами и инфраструктурой.
Реставрация исторических зданий предполагает работу с объектами, которые охраняются государством и имеют архитектурную ценность для Греции. В таких проектах сохраняют фасады, лепнину, мозаику, колонны, но полностью обновляют внутренние пространства.
Сохранять исторические здания — дорого, поэтому Греция решила привлечь к процессу инвесторов. Претенденты на золотую визу могут купить охраняемый объект и вложиться в его реставрацию. Взамен они получают вид на жительство в стране.
Историческим зданием в Греции считается объект со статусом Diatiriteo. Его присваивают органы охраны памятников архитектуры. Статус означает, что объект признан ценным и подлежит восстановлению или полной перестройке [2] Источник: Министерство окружающей среды и энергетики Греции о статусе охраняемых зданий .
Для золотой визы подойдут здания, которые государство разрешило использовать как жилье после реставрации. Например, старинные особняки и доходные дома. А монастыри и музеи — нет.
Нет единого списка подходящих объектов под реставрацию для получения золотой визы. Инвестор сам выбирает недвижимость и проверяет: есть ли у здания статус Diatiriteo, можно ли проводить реставрацию и затем использовать его как жилье.
Охранный статус недвижимости подтверждается выпиской из Государственного кадастрового реестра и базы охраняемых зданий Министерства культуры. Проверить можно двумя способами:
Для поиска понадобится кадастровый номер или адрес расположения объекта. В выписке или карточке реестра указывается описание здания и ссылка на PDF с официальным решением о присвоении статуса.
Разрешается также купить земельный участок, на котором стоит охраняемое здание. Главное, чтобы статус Diatiriteo был присвоен именно постройке, а не планировке или проекту. Здание должно существовать, даже если оно в аварийном состоянии.
Инвестор может приобрести объект стоимостью от 250 000 € или долю в проекте недвижимости на такую же сумму. Это требование касается суммы сделки, а не рыночной стоимости всего объекта.
Приведем пример: исторический особняк в Афинах стоит 1 000 000 €. В нем четыре равных по площади квартиры, каждая оформлена как отдельная доля в праве собственности. Если инвестор покупает одну квартиру за 250 000 €, он может претендовать на ВНЖ. Если цена доли ниже, в статусе откажут.
В договоре купли‑продажи указывают характеристики объекта: кадастровый номер, адрес, описание здания или доли, сведения о присвоении статуса Diatiriteo. Если покупается участок с охраняемым зданием, это должно быть зафиксировано в тексте договора.
Инвестор обязан восстановить здание. Он финансирует процесс и нанимает специалистов. Проект может вести только архитектор или инженер, зарегистрированный в Технической палате Греции, строительные работы — подрядчики из государственного реестра.
К проекту подключают сертифицированных реставраторов из списка Министерства культуры, если в здании есть охраняемые элементы. Например, фасад с лепниной, колонны, мозаики, каменные стены или декоративные детали интерьера.
Любые работы на историческом здании требуют официального разрешения. Даже внутренние изменения нельзя проводить без одобрения профильных государственных органов.
Инвестор согласует проект реставрации в Совете по архитектуре Греции. Комиссия оценивает, не нарушает ли проект архитектурный облик и охраняемые элементы здания. Если решение положительное, местная строительная служба выдает разрешение на проведение работ — Οικοδομική Άδεια.
Чтобы согласовать проект по реставрации, инвестор подает в Совете по архитектуре Греции пакет документов. В него входят:
Проект может предусматривать укрепление конструкций здания, модернизацию коммуникаций, перепланировку или пристройки, но без изменения фасадов и охраняемых деталей. Любое отклонение от утвержденного плана требует нового согласования в Совете по архитектуре Греции.
Разрешение на реставрацию выдается, если здание находится под охраной государства. Без него начатые работы будут признаны нарушением, что грозит штрафами и отказом в продлении ВНЖ.
Реставрацию здания разрешено закончить после получения ВНЖ. Но к моменту первого продления статуса работы должны быть полностью закончены и подтверждены актами приемки.
Покупка исторического здания в Греции кажется выгодной сделкой из‑за низкого порога в 250 000 €, но на практике это самый рискованный вариант.
Реставрация обходится на 30—100% дороже обычного ремонта, требует аутентичных материалов и сертифицированных специалистов. Любое изменение фасада или планировки подлежат согласованию с Министерством культуры, и этот процесс может занять годы.
Дополнительный фактор риска — археологические находки, которые способны заморозить стройку на неопределенный срок.
Инвестор покупает промышленный объект за 250 000 € и получает золотую визу только при условии, что здание переведут в жилищный фонд.
Промышленным считается здание, которое изначально построили для производства, хранения или как предприятие. Например, фабрика, завод, склад, логистический центр. Здание должно быть выведено из эксплуатации и не использоваться по назначению от пяти лет.
Перестройку объекта нужно завершить до подачи заявления на ВНЖ. Новое здание должно соответствовать строительным нормам для жилья: потребуется оборудовать кухню, санузел, отопление, вентиляцию, необходимую тепло‑ и звукоизоляцию. Если в здании несколько апартаментов, для каждых получают кадастровый номер.
Инвестор покупает объект любой площади стоимостью от 250 000 €. Сделка оформляется нотариально, с регистрацией права собственности в Государственном кадастровом реестре, или Ελληνικό Κτηματολόγιο.
Инвестор выбирает один из двух путей: самостоятельно ищет объект и занимается его реконструкцией или выбирает готовый проект у специалистов. Например, у иммиграционной компании, которая сопровождает процесс получения золотой визы в Грецию, такой как Legal Immigration. В последнем случае основные разрешения и проектная документация уже оформлены.
Инвестор ищет промышленный объект, если хочет самостоятельно заняться его реконструкцией. Сделать это можно через греческие сайты недвижимости — например, Spitogatos, XE, Spiti24 — или через агентства, которые работают с коммерческими зданиями. Главное условие — объект должен быть выведен из эксплуатации и подходить для перевода в жилье.
Для реконструкции здания потребуются специалисты. После покупки недвижимости инвестор нанимает архитектора, инженера и подрядчиков с лицензией. Инженер оценивает состояние несущих конструкций, перекрытий, кровли и фундаментов, выявляет дефекты.
В техническом заключении прописывают расчеты и рекомендации по укреплению здания, чтобы оно соответствовало нормам безопасности для жилья. Заключение прикладывают к пакету документов для Совета по архитектуре и строительной службы. На его основе разрабатывают проект реставрации и выдают разрешение на работы.
Если объект находится в охранной зоне, например рядом с памятниками архитектуры или в пределах традиционного поселения, потребуется получить разрешения от профильных государственных служб. Они проверяют, не нарушают ли запланированные работы исторический облик района, архитектурный ансамбль или важные инженерные сети города.
Министерство культуры Греции согласовывает реконструкцию здания, в котором есть элементы исторической или культурной ценности.
Инвестор получает разрешение на перевод объекта из нежилого в жилое. Его выдает местная строительная служба на основании утвержденного архитектурного проекта. В документе прописаны назначение помещений и все виды работ, которые необходимо выполнить.
Архитектурный проект реконструкции должен быть подготовлен лицензированным архитектором или инженером и зарегистрирован в электронной системе e‑Adeies. В нем указывают:
Работы по реконструкции должны вестись строго по утвержденному проекту. Подрядчик обязан соблюдать планировки, материалы и технологии, заложенные в согласованной документации. Даже небольшие отклонения, например перенос перегородки или замена инженерных решений, требуют официального внесения изменений.
Если проект нужно изменить, поправки оформляют через систему e‑Adeies. Архитектор или инженер подает обновленные чертежи, пояснительные записки и расчеты. После повторного согласования в строительной службе можно продолжать работы. Самовольные изменения считаются нарушением и могут привести к приостановке проекта или штрафам.
Подрядчик передает объект на проверку в местную строительную службу при муниципалитете после завершения работ. Инспекторы выезжают на место, сверяют планировки, инженерные системы, фасады и отделку с утвержденным проектом. Если обнаружены несоответствия, дают время на исправление и назначают повторную проверку.
Строительная служба подтверждает, что здание прошло проверку и оформляет акт о завершении работ. В нем указывают, что здание безопасно, соответствует техническим нормам и проектной документации. Одновременно оформляют разрешение на использование объекта как жилого и вносят изменения в Государственном кадастровом реестре.
Акт ввода в эксплуатацию жилой недвижимости — обязательное условие для подачи на золотую визу. Без него в миграционной службе не примут пакет документов, даже если договор купли‑продажи и регистрация права собственности уже оформлены.
Инвестиции в исторические здания и промышленные объекты для золотой визы в Греции требуют строгого соблюдения сроков, юридической чистоты сделки и правил использования недвижимости.
Если объект не соответствует условиям получения ВНЖ, заявку не примут. Если ошибки выявят позже, миграционная служба может отказать в продлении или аннулировать уже выданный вид на жительство.
Для промышленной недвижимости ключевое требование — завершить перевод в жилье до подачи заявления на ВНЖ. Это означает, что в Государственном кадастровом реестре уже стоит новое назначение объекта, а строительная служба выдала акт ввода в эксплуатацию. Без этих документов заявление не примут.
Для охраняемых зданий сроки мягче: реставрацию можно завершить после получения ВНЖ, но до первого продления — то есть в течение пяти лет. Если работы к этому моменту не завершены и акты сдачи не получены, статус не продлят.
Перед покупкой важно убедиться, что объект соответствует условиям получения золотой визы. Для охраняемых зданий это подтвержденный статус Diatiriteo, который прописан в кадастровой выписке и реестре охраняемых объектов. Для промышленной недвижимости — действующее разрешение на смену назначения с нежилого на жилое.
Необходимо проверить правоустанавливающие документы: договоры купли‑продажи, дарения или наследования. Если обнаружатся неоформленные права, судебные споры, долгосрочные договоры аренды или ипотечные обременения, сделку могут признать недействительной или вовсе отказать в ее регистрации.
В старых зданиях и бывших промышленных объектах часто обнаруживаются скрытые дефекты: трещины в несущих конструкциях, изношенные коммуникации, проблемы с гидроизоляцией. Чтобы их устранить, потребуется больше времени и денег.
Задержки в строительстве тоже влияют на процесс получения ВНЖ за инвестиции. Для промышленных объектов перенос сроков означает невозможность подать документы на ВНЖ до завершения реконструкции. Для охраняемых зданий просрочка может привести к отказу в продлении статуса, если работы не будут завершены до этого момента.
После завершения реставрации или реконструкции объект можно использовать только как жилье или сдавать в долгосрочную аренду. Краткосрочная аренда через платформы вроде Airbnb запрещена. За нарушение этого правила могут аннулировать ВНЖ и оштрафовать на сумму от 50 000 до 150 000 €.
Запрещено использовать недвижимость как офис, магазин, склад. Даже регистрация юридического адреса в таком объекте может считаться нарушением.
Ограничения действуют весь срок ВНЖ. Если миграционная служба выявит, что объект используется не по назначению, может отказать в продлении или отозвать уже выданный вид на жительство.
Владельцы греческой недвижимости платят налоги, сборы и ежегодные платежи. Эти расходы напрямую влияют на итоговую стоимость объекта.
При покупке объекта инвестор уплачивает налог на передачу права собственности — 3,09% от договорной или кадастровой стоимости, в зависимости от того, какая выше.
При сделках с недвижимостью в Греции должен присутствовать нотариус: без него переход права собственности не имеет юридической силы. Его услуги рассчитываются по тарифам Нотариальной палаты Греции и составляют примерно 1,5% от суммы сделки.
Регистрация права собственности в Государственном кадастровом реестре обходится в 0,6—0,8% от стоимости. Сюда входят основной сбор в размере 0,475% и НДС 24% на сумму сбора.
В итоге при покупке объекта за 250 000 € общие расходы на налоги и оформление составят около 12 000—13 000 €.
Собственник недвижимости в Греции платит единый налог на владение. Он взимается независимо от того, используется объект или стоит пустым.
Размер налога зависит от площади, года постройки, расположения, типа объекта и наличия дополнительных элементов вроде паркинга или двора. Ставка обычно составляет от 0,01 до 13 € за м² в год.
Если общая стоимость недвижимости больше 500 000 €, владелец платит дополнительный налог — от 5 до 20% сверх этой суммы.
Налог начисляется ежегодно в августе, уплатить его можно единовременно или в рассрочку — до 10 ежемесячных платежей в течение года. Оплата производится через греческий налоговый портал myAADE [7] Источник: myAADE — официальный портал налоговой службы Греции .
Подать заявление на ВНЖ могут инвесторы старше 18 лет, с легальным доходом и без судимостей.
Заявителям доступно девять опций:
Чтобы получить ВНЖ, инвесторам не нужно сдавать экзамены на знание греческого языка или истории страны. Также не требуется жить в Греции, чтобы сохранять статус.
Вид на жительство продлевается каждые пять лет. Для этого инвестор подтверждает сохранение инвестиций, например предоставляет документы о праве собственности.
С 2022 года Греция временно не принимает заявки на ВНЖ за инвестиции от россиян. Но они могут участвовать в программе по второму паспорту.
На вебинаре обсуждаем, почему недвижимость в Греции — выгодная инвестиция
