Покупка недвижимости — популярный способ получения ВНЖ среди инвесторов. Но обстоятельства могут сложиться так, что статус еще нужен, а объект нужно продать. Как проходит процесс продажи и реально ли сохранить ВНЖ — на примере Греции.
Греческий рынок недвижимости остается одним из самых доступных в Евросоюзе. Он привлекает иностранцев из Центральной Европы, Ближнего Востока, США по разным причинам — перечислили самые популярные.
Покупка недвижимости — одна из опций золотой визы в Грецию. Инвесторы выбирают жилые или коммерческие объекты стоимостью от 250 000 €. Право проживать в Греции бессрочное, но нужно каждые пять лет обновлять карту ВНЖ.
Недвижимость сдают в долгосрочную аренду и получают около 4,6% годовых. В некоторых районах Афин доходность достигает 7%, например в Патисии, в Кипсели и центре Афин — 6% [1] Источник: Global Property Guide сравнил доходность недвижимость в разных районах Греции .
Инвестор с семьей могут приехать в Грецию в любое время — им не нужно искать и выбирать квартиру в аренду. Это актуально во время геополитических, экономических кризисов, чрезвычайных ситуаций в стране проживания.
Некоторые собственники используют недвижимость как дачу на время отпуска.
Недвижимость — проверенный инструмент для долгосрочного инвестирования. Стоимость объектов в Греции стабильно растет на 6—8% в год, или 3—5% с поправкой на инфляцию. Так, за 2024 год цены увеличились на 8,6% в среднем по стране. Самый большой подъем цен зафиксировали в Салониках — 10% [2] Источник: Global Property Guide анализирует динамику цен на недвижимость в начале 2025 года .
Иностранные покупатели предпочитают недвижимость в курортных районах, в том числе на островах Идра‑Спеце, Миконос, Парос. Наибольшим спросом пользуются виллы с бассейном, видом на море и прямым выходом к пляжу.
В Аттике и Салониках высокий спрос сохраняется на объекты старше 20 лет — их выбирают более 80% покупателей. Обычно инвесторы делают ремонт, сдают недвижимость в аренду или перепродают ее.
Жизнь в стране с теплым климатом — еще одна популярная цель инвесторов. Иностранцев привлекает большое количество солнечных дней, близость моря и зимы без морозов.
Климат отличается в разных частях Греции: на островах мягче, чем на материке и в горах. Лето сухое и жаркое, зимой прохладно — в горных и низменных районах даже может выпасть снег, но это редкое явление.
Инвестору не запрещено продавать недвижимость, которую он купил для золотой визы. Но важно понимать, что это может повлиять на его статус резидента.
Статус сохранится, если страна сама устанавливает срок возврата инвестиций. Например, обладателям ПМЖ на Мальте нужно сохранять право собственности пять лет, затем недвижимость разрешено продать.
Статус аннулируют, если по условиям выдачи ВНЖ недвижимость нужно поддерживать в собственности. Например, такие правила действуют для ВНЖ через покупку недвижимости в Черногории, Турции.
Греция не устанавливает срок возврата инвестиций в недвижимость. Это значит, что нужно сохранять право собственности или получить ВНЖ по другому основанию, ПМЖ или гражданство.
Передача права собственности родственникам — продажа или дарение — приведет к потере статуса. Чтобы сохранить ВНЖ, объект должен оставаться в собственности основного заявителя. Даже если недвижимость не уходит за пределы семьи, считается, что инвестор вышел из инвестиций.
При продаже иностранный инвестор запрашивает справку у миграционной службы с указанием, использовался ли объект для получения золотой визы. Без такой справки нотариус не завершит заключение сделки.
Золотая виза в Грецию аннулируется в момент регистрации продажи — и миграционная служба выпускает решение об аннулировании карты ВНЖ. Также право собственности проверяют при продлении и лишают статуса, если объект больше не принадлежит инвестору.
Инвестиционный ВНЖ в Греции аннулируют, но сохранить резидентство и остаться жить в Греции возможно.
Некоторые страны разрешают продать недвижимость и купить другую в рамках одного ВНЖ. Важно, чтобы новый объект также подходил под условия выдачи ВНЖ.
Греция не устанавливает переходный период для покупки новой недвижимости — это значит, что статус аннулируют в момент регистрации купли‑продажи без возможности реинвестировать. Иностранец может купить другой объект или выбрать другую опцию вложений — и заново подать документы на ВНЖ.
Инвестор с золотой визой может получить постоянный ВНЖ или гражданство. В таком случае недвижимость и статус не связаны друг с другом — и объект можно продать.
Недостатком такого способа могут стать новые требования к инвестору. Например, для получения постоянного ВНЖ нужно:
Гражданство Греции по натурализации получают через семь лет жизни в стране с временным или постоянным ВНЖ. При этом нужно владеть греческим языком не ниже уровня B1.
Инвестор может продать объект и подать новую заявку на ВНЖ — с новым объектом или по другой опции инвестирования. Такая стратегия работает в Греции.
Процесс продажи недвижимости занимает от девяти месяцев [3] Источник: Ekathimerini публикует результаты исследования греческого сайта недвижимости . Инвестор может самостоятельно заниматься поиском покупателя или обратиться в риелторские компании.
Риелторы контролируют весь процесс продажи недвижимости — от подготовки объекта до заключения сделки. Найти проверенных риелторов можно по рекомендациям знакомых и в сообществах экспатов, а также на крупных сайтах недвижимости, например XE.gr.
Инвестор изучает стоимость похожих объектов на порталах недвижимости. Также можно обратиться к экспертам по недвижимости, например к риелторам — они помогут определить справедливую стоимость с учетом района и состояния объекта.
Долги за коммунальные услуги могут стать обременением при продаже. Это усложнит поиск покупателя.
Инвестор организует генеральную уборку и при необходимости делает косметический ремонт. Это необязательный шаг, но привлекательный внешний вид объекта повысит шансы на выгодную сделку.
К заключению сделки инвестор готовит пакет документов:
В миграционной службе инвестор запрашивает справку с подтверждением, что недвижимость использовалась для получения ВНЖ.
К объявлению прикрепляют фотографии недвижимости — инвестор может сфотографировать объект самостоятельно или заказать интерьерную съемку. Кадры при дневном свете с разными ракурсами повысят привлекательность объявления.
Среди популярных сайтов недвижимости в Греции — XE, Spitogatos, Ktimatoemporiki. Для покупателей из‑за рубежа публикуют объявления на Rightmove.
Инвестор и покупатель заключают договор купли‑продажи. Личное присутствие не обязательно — инвестор может оформить доверенность на местного адвоката и подробно прописать его полномочия.
Покупатель переводит полную стоимость недвижимости на личный счет продавца. Сделку нельзя оплатить наличными [4] Источник: Запрет на наличные расчеты действует с 11 декабря 2024 года .
Инвестор подает декларацию о передаче права собственности в цифровом формате через портал myPROPERTY [5] Источник: Газета «Финансовый почтальон» объяснила нюансы подачи декларации онлайн . Если такой возможности нет, можно обратиться напрямую в налоговую службу.
На этом этапе золотая виза инвестора аннулируется.
Инвестор уплачивает налог на прирост капитала через налоговую службу.
Инвестор может подать документы на ВНЖ сразу после аннулирования предыдущего. Процесс не отличается от первичного получения золотой визы.
Инвестор уплачивает налог на недвижимость независимо от наличия налогового статуса в Греции.
Перед продажей недвижимости инвестору нужно уплатить ежегодный налог ENFIA, или Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων. Ставка обычно составляет от 2 до 16 € за м².
Налог рассчитывается индивидуально для каждого объекта по характеристикам в декларации о недвижимости. На сумму влияют расположение, год постройки, площадь и другие факторы. Например, владельцы новых объектов платят больше, чем владельцы старых.
Для недвижимости дороже 250 000 € начисляют дополнительный налог ENFIA — от 0,15 до 1,15% от кадастровой стоимости объекта. При этом налог взимают только с части, которая превышает 250 000 €. Если объект стоит 300 000 €, дополнительный налог рассчитают от 50 000 €.
Кроме ENFIA, владельцы недвижимости уплачивают муниципальный налог TAP, или Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. Ставка зависит от региона и составляет 0,025—0,035% от стоимости объекта.
Ставка фиксированная — 15%. Налог рассчитывается от разницы между ценой покупки и продажи объекта. К сумме покупки прибавляют расходы на улучшение объекта, например капитальный ремонт и пристрои.
Налог не взимается, если объект находился в собственности более пяти лет или использовался для личного проживания.
Инвесторы освобождаются от уплаты налога на прирост капитала до 31 декабря 2026 [6] Источник: Законопроект о реформах налогового законодательства закрепляет льготу .
Инвестор может сдать объект под управление специальной компании и получать дополнительный доход. Такой вариант выбирают владельцы недвижимости, которые не используют ее для личного проживания.
Доходность составляет в среднем 4%, но в некоторых районах достигает 7% годовых.
Инвестиционную недвижимость можно сдавать только в долгосрочную аренду, то есть на срок от одного года [7] Источник: ShengenVisaInfo обозревает новые правила золотой визы в Грецию в 2024 году . Такое ограничение не действует для инвесторов, которые купили недвижимость по старым условиям золотой визы — до 31 августа 2024 года.
Доходы от аренды облагаются налогом, который рассчитывается по прогрессивной шкале от 15 до 45%. Налогооблагаемую базу можно уменьшить на 5% — вычесть расходы на содержание недвижимости.
| Сумма дохода в год | Ставка |
|---|---|
| До 12 000 € | 15% |
| От 12 001 до 35 000 € | 35% |
| Свыше 35 000 € | 45% |
Инвестору не обязательно покидать Грецию, чтобы подать заявление на новую золотую визу. Но ему потребуется подтвердить, что он находится в стране на законном основании, например заранее получить шенгенскую визу.
Если инвестор находится за границей, он может оформить доверенность на юриста, который поможет с получением статуса.
Потеря ВНЖ из‑за продажи недвижимости не повлияет на решение миграционной службы. Исключение — ВНЖ аннулировали, потому что инвестор нарушил требования золотой визы: сдавал объект в краткосрочную аренду, не реставрировал охраняемое здание. За такие нарушения назначают штрафы от 50 000 €, которые могут осложнить повторную подачу на ВНЖ.
Инвестор покупает недвижимость от 250 000 € заново или выбирает другую опцию вложения. Среди них:
В заявку разрешено включить членов семьи: супругу или супруга, детей до 20 лет включительно, родителей любого возраста.
Заявители из России подтверждают наличие второго гражданства — это обязательное условие участия, так как Греция ограничила прием заявок от россиян. Достаточно, если вторым паспортом владеет только инвестор, а не вся его семья.
Пакет документов и процесс не отличается от первой подачи на золотую визу в Грецию.
Мы с супругой давно получили гражданство Доминики. Когда у нас родилась дочь, оформить для нее паспорт уже не смогли, потому что Доминика временно не принимает заявки от россиян.
Чтобы сохранить свободу передвижения для всей семьи, решили получить ВНЖ в Евросоюзе, а именно золотую визу в Грецию. Мы купили виллу, половину которой планируем сдавать, а в другой половине — жить. От подбора недвижимости до получения карт ВНЖ нас сопровождали юристы Legal Immigration.
Артемий с семьей
Ресторатор
Иностранцы чаще покупают недвижимость в курортных районах и на островах. Греки выбирают объекты в центральной части страны.
Среди самых популярных районов у иностранных инвесторов — острова Идра и Спеце, Парос, Санторини, полуостров Халкидики [8] Источник: Греческая газета Ekathimerini публикует отчет о покупателях недвижимости в Греции . Самые дорогие объекты расположены на Миконосе. Спросом пользуются виллы с бассейном и видом на море, дополнительное преимущество — собственный выход на пляж.
Большинство иностранных покупателей приезжают из Центральной Европы, США, Ливана, Турции, Балканов.
Стоимость недвижимости растет на 6—8% в годовом исчислении. При этом в 2025 году рост замедляется в сравнении с предыдущим годом [9] Источник: Global Property Guide анализирует динамику греческого рынка недвижимости . Средняя цена продажи в Греции составляет 2604 € за м².
